การประเมินราคาที่ดิน: มันคืออะไรและทำอย่างไร? วิธีการและขั้นตอนการประเมินที่ดิน

ผู้บัญญัติกฎหมายในประเทศให้ความสำคัญกับขั้นตอนการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ไม่ว่าวัตถุประสงค์ในการกำหนดตัวบ่งชี้ที่อธิบายไว้จะเป็นอย่างไร วิธีการประเมินมูลค่าตลาดของบางสิ่งก็เป็นสิ่งจำเป็น

การประเมินราคาที่ดิน

การประเมินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับ:

• การประกันภัยวัตถุ
• หลักประกันของเขา
• การเพิ่มไซต์ลงในทุนจดทะเบียนขององค์กร
• การซื้อที่ดิน;
• ในกรณีอื่น ๆ

กระทรวงทรัพย์สิน ตามคำสั่งหมายเลข 568-r ลงวันที่ 6 มีนาคม พ.ศ. 2545 ได้อนุมัติคำแนะนำด้านระเบียบวิธีในการกำหนดราคาตลาดของที่ดิน

การกำหนดกฎที่ระบุจะใช้เพื่อสร้างมูลค่าที่แท้จริงและสมเหตุสมผลของวัตถุภายใต้การศึกษา แต่เฉพาะเมื่อมีเงื่อนไขว่าที่ดินที่เกี่ยวข้องจะไม่ถูกแยกออกจากการหมุนเวียน

สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าราคาในตลาดและวิธีการคำนวณราคาบริการในการคำนวณต้นทุนของที่ดินไม่ได้รับการควบคุมหรือ จำกัด ในระดับกฎหมาย ค่าตอบแทนสำหรับงานที่อธิบายไว้นั้นขึ้นอยู่กับการตกลงของเจ้าของที่ดินและผู้เชี่ยวชาญหลังจากนั้นจึงกำหนดไว้ในข้อตกลงในการให้บริการประเมินราคา

ข้อตกลงการประเมินจะต้องมีคำอธิบายของที่ดินและระยะเวลาของรายงานตลอดจนข้อมูลอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในมาตรา 10 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 29 กรกฎาคม 2541 ฉบับที่ 135-FZ "กิจกรรมการประเมินค่าในรัสเซีย" สหพันธ์”.

หลักการประเมิน

ไม่ว่าวิธีการที่ใช้ในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินจะเป็นอย่างไร การดำเนินการของผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องควรเป็นไปตามหลักการดังต่อไปนี้:

• ประโยชน์ของเว็บไซต์
• ราคาตลาดมีความสัมพันธ์กับอุปสงค์และอุปทานที่ดิน
• ค่าที่ต้องการจะต้องอยู่ภายในพารามิเตอร์ต้นทุนของแอนะล็อก
• ผลลัพธ์สุดท้ายควรพิจารณาจากการใช้วัตถุอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลสูงสุด
• ตัวบ่งชี้ที่คำนวณอาจมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป และยังขึ้นอยู่กับการใช้งานเว็บไซต์ที่ได้รับอนุญาตและวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจโดยตรงด้วย

ปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการกำหนดราคาของทรัพย์สินที่กำลังศึกษาอยู่คือที่อยู่และสถานการณ์อื่นๆ ที่ส่งผลต่อความน่าดึงดูดใจของทรัพย์สิน

มูลค่าตลาดที่คำนวณได้ของที่ดินจะแสดงในรายงานของผู้ประเมินซึ่งจัดทำโดยผู้เชี่ยวชาญหลังจากงานเสร็จสิ้น

เอกสารขั้นสุดท้ายจะต้องระบุ:

• คำอธิบายของที่ดิน
• เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โครงข่ายสาธารณูปโภค องค์ประกอบการจัดสวน และปัจจัยอื่น ๆ ที่อาจส่งผลต่อการกำหนดราคา
• รูปถ่ายของวัตถุที่กำลังศึกษาและสิ่งที่อยู่ในนั้น
• คำอธิบายทั่วไปของตลาดที่ดิน
• กำหนดวิธีที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดในการใช้หัวข้อการประเมิน

วิธีการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดิน

วิธีหนึ่งที่ยอมรับได้ในการกำหนดราคาตลาดของที่ดินคือการเปรียบเทียบยอดขาย คุณลักษณะเฉพาะของแนวทางนี้คือความเป็นไปได้ในการประยุกต์ใช้หากมีข้อมูลเกี่ยวกับการแสดงมูลค่าของธุรกรรมที่ดินตลอดจนต้นทุนอุปทานหรืออุปสงค์

วิธีถัดไปในการกำหนดราคาที่แท้จริงของทรัพย์สินที่สร้างขึ้นคือวิธีการจัดสรร ประกอบด้วยการศึกษาต้นทุนของธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์หรือเสนอด้วยแอนะล็อกตลอดจนการปรับปรุงไซต์ที่ออกแบบมาเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน

ในการกำหนดตัวบ่งชี้ต้นทุนของพื้นที่ที่สร้างขึ้นจะมีการใช้วิธีการกระจายเหนือสิ่งอื่นใด วิธีการนี้มีเอกลักษณ์เฉพาะด้วยการรวมไว้ในกลไกการคำนวณข้อมูลเกี่ยวกับส่วนแบ่งที่ดินในทรัพย์สินเดียว

หากมองเห็นความเป็นไปได้ที่จะได้รับค่าเช่าจากการใช้ที่ดิน วิธีการคำนวณที่ยอมรับได้คือวิธีการแปลงเป็นทุน

หากสามารถพัฒนาที่ดินที่มีอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้ได้ต้องใช้วิธีคงเหลือ

วิธีการคำนวณอีกวิธีหนึ่งคือวิธีการใช้งานที่สร้างรายได้โดยประมาณ

โดยสรุปควรสังเกตว่าผู้ประเมินราคาแต่ละรายเลือกอย่างอิสระไม่เพียงแต่วิธีการเฉพาะในการกำหนดราคาตลาด แต่ยังรวมถึงวิธีการประเมินมูลค่าด้วย (ต้นทุนการเปรียบเทียบหรือรายได้)

นอกจากนี้วิธีการวิจัยที่ระบุไว้ยังไม่ครบถ้วนสมบูรณ์และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องมีสิทธิ์ใช้ตัวเลือกการคำนวณอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของรัฐบาลกลาง "การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (FSO หมายเลข 7)" เช่น:

• วิธีการเปรียบเทียบ (การวิเคราะห์เปรียบเทียบเชิงสัมพันธ์ การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ การวิเคราะห์การถดถอย การปรับเชิงปริมาณ และอื่นๆ)
• วิธีการวิเคราะห์รายได้ (การแปลงเป็นทุนทางตรง ส่วนลดกระแสเงินสด การแปลงเป็นทุนโดยใช้แบบจำลองการคำนวณ)
• ตัวเลือกที่มีราคาแพง (การสกัด การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ แบบจำลองการวิเคราะห์)

ผู้เชี่ยวชาญยังมีสิทธิ์ที่จะรวมวิธีการและแนวทางต่างๆ ในการประเมิน

วิธีรายได้ในการประเมินราคาที่ดิน

วิธีประเมินราคาที่ดินโดยคำนึงถึงรายได้เป็นวิธีการที่ช่วยให้สามารถประมาณมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาจากรายได้ที่คาดว่าจะได้รับจากผู้ซื้อที่มีศักยภาพ แนวทางนี้ใช้ได้กับที่ดินที่สร้างรายได้เท่านั้น วิธีรายได้ขึ้นอยู่กับหลักการ 3 ประการ ได้แก่ หลักการคาดหวัง หลักการอุปสงค์และอุปทาน และหลักการทดแทน นักลงทุนหรือผู้ประกอบการทั่วไปซื้อที่ดินโดยคาดหวังรายได้เงินสดในอนาคตหรือผลประโยชน์อื่น ๆ

ดังนั้น มูลค่าตลาดของที่ดินคือผลรวมของรายได้ค่าเช่าในอนาคตที่คาดหวังหรือผลประโยชน์อื่น ๆ ที่ได้รับ ณ วันที่ประเมินราคา กระแสรายได้ในระหว่างระยะเวลาการเป็นเจ้าของที่ดินตลอดจนรายได้จากการขายที่ดินในภายหลังจะรวมเป็นมูลค่าปัจจุบันด้วยมูลค่าปัจจุบัน

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่คือการแบ่งรายได้ปัจจุบันตามอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งส่งผลให้จำนวนรายได้กลายเป็นต้นทุนของที่ดิน

เมื่อใช้วิธีการหารายได้จำเป็นต้องกำหนดรายได้และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของที่ดิน รายได้อาจรวมถึง:

ค่าเช่าประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและป่าไม้

ส่วนหนึ่งของรายได้จากทรัพย์สินที่ซับซ้อนที่เป็นของ

บนที่ดินที่พัฒนาแล้ว

ค่าเช่าประเมินที่ดินนิคม

รายได้จากการเพิ่มมูลค่าที่ดินที่ได้รับเมื่อมีการขายในอนาคตหรือเมื่อจำนำสินเชื่อจำนอง

ปัญหาที่ยากในแนวทางรายได้คือการกำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ ในทางปฏิบัติ มีสามวิธีในการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุน ซึ่งเดิมพัฒนาขึ้นเพื่อใช้เป็นทุนของค่าเช่าที่ดิน ได้แก่ การประเมินที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

วิธีแรกคือการใช้ที่ดินเป็นทุนทางการเงินประเภทหนึ่ง จากนั้นจึงคำนวณอัตราการใช้เงินทุนตามลักษณะของตลาดเงิน ณ วันที่ประเมินราคา

วิธีที่สองคือการคำนวณอัตราการแปลงเป็นทุนโดยใช้วิธีการก่อสร้างแบบสะสม

แนวทางที่สามคือวิธีบีบตลาด (วิเคราะห์เปรียบเทียบยอดขาย) วิธีการนี้ง่าย แต่ต้องใช้ข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับออบเจ็กต์การขายที่เทียบเคียงได้

เมื่อวิเคราะห์รายได้และค่าใช้จ่าย คุณสามารถใช้ทั้งข้อมูลย้อนหลัง (สำหรับงวดก่อนหน้า) และข้อมูลการคาดการณ์ ในกรณีนี้สามารถนำข้อมูลได้ทั้งก่อนและหลังการเก็บภาษี เงื่อนไขหลักที่ต้องปฏิบัติเมื่อทำการคำนวณคือต้องกำหนดกระแสเงินสดจากการใช้ที่ดินที่ประเมินและเปรียบเทียบได้บนพื้นฐานเดียวกัน

ในการประเมินมูลค่าที่ดินที่พัฒนาพร้อมคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ สามารถใช้รายได้คงเหลือต่อเทคนิคแปลงที่ดินได้ ตามหลักการของผลผลิตคงเหลือของที่ดิน อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินผ่านทุน แรงงานและการจัดการจะได้รับความสำคัญในการกระจายรายได้ รายได้คงเหลือหลังจากครอบคลุมต้นทุนทั้งหมดในการดึงดูดปัจจัยอื่น ๆ แล้วนำมาประกอบกับที่ดิน

การประยุกต์ใช้วิธีรายได้เป็นเรื่องยากเมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงและตลาดการเงินไม่มั่นคง

วิธีเปรียบเทียบการประเมินราคาที่ดิน

วิธีการเปรียบเทียบการขายใช้กันอย่างแพร่หลายในประเทศที่มีตลาดที่ดินพัฒนาแล้ว วิธีการนี้ขึ้นอยู่กับการจัดระบบและการเปรียบเทียบราคาขายที่ดินที่คล้ายกัน ได้แก่ บนหลักการของการทดแทน

หลักการทดแทนถือว่าตลาดเปิดกว้างและมีการแข่งขัน มีผู้ขายและผู้ซื้อโต้ตอบกันในจำนวนเพียงพอ ซึ่งปฏิบัติตามแรงจูงใจทั่วไป มีเหตุผลทางเศรษฐกิจ และเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง โดยไม่อยู่ภายใต้แรงกดดันจากภายนอก

วิธีการเปรียบเทียบการขายประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้ ขั้นตอนที่ 1 การระบุยอดขายล่าสุดของคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดที่ดิน

ผู้ประเมินราคาจะศึกษาตลาดที่ดิน แบ่งส่วน และกำหนดว่าวัตถุที่จะประเมินอยู่ในส่วนตลาดใด การแบ่งส่วนตลาดเป็นกระบวนการแบ่งตลาดออกเป็นส่วนต่างๆ ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เดียวกัน โดยมีทางเลือกการใช้ที่ดินที่คล้ายกันหรือแข่งขันกัน มีลักษณะที่คล้ายคลึงกันของวัตถุและหน่วยงาน

จากการแบ่งส่วนที่ดินแบ่งออกเป็นกลุ่มดังต่อไปนี้:

พื้นที่ที่ใช้ปลูกพืชสวนและปลูกผัก

แปลงที่ใช้สำหรับการเพาะปลูกส่วนบุคคล

แปลงที่ใช้สำหรับอยู่อาศัยส่วนบุคคล

การก่อสร้าง;

พื้นที่ที่ใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่

แปลงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

พื้นที่สำหรับอำนวยความสะดวกสาธารณะ ฯลฯ

สำหรับหากเปรียบเทียบจะใช้ที่ดินที่ขายไปหลายแปลง โดยปกติแล้วอะนาล็อกสามถึงห้าตัวก็เพียงพอแล้ว แต่จำนวนที่มากขึ้นจะเพิ่มความน่าเชื่อถือของการประเมิน

ขั้นตอนที่ 2 การตรวจสอบข้อมูลการทำธุรกรรมกับที่ดิน การเลือกข้อมูลเพื่อปรับปรุงความน่าเชื่อถือและได้รับการยืนยันว่าธุรกรรมเกิดขึ้นภายใต้สภาวะตลาดทั่วไป ข้อมูลที่รวบรวมจากการขายที่ดินที่เทียบเคียงต้องได้รับการตรวจสอบโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรม (ผู้ซื้อหรือผู้ขาย) หรือคนกลาง

ขั้นตอนที่ 3 เปรียบเทียบที่ดินที่ประเมินกับที่ดินที่ขายในตลาด และทำการปรับเปลี่ยนโดยคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินและแต่ละแปลงที่เปรียบเทียบ

ขั้นตอนที่ 4 การวิเคราะห์ราคาที่กำหนดของอะนาล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน หลังจากทำการปรับราคาของอะนาล็อกที่เลือกแล้วจะต้องตกลงผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อประเมินต้นทุนที่ดินขั้นสุดท้าย การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตอย่างง่ายของราคาของอะนาล็อกที่เลือกนั้นไม่ค่อยได้ใช้

ชื่อทรัพย์สินและข้อมูลการจดทะเบียนที่ดิน สิ่งอำนวยความสะดวก

ขั้นตอนที่ 4 การวิเคราะห์ราคาที่กำหนดของอะนาล็อกและการได้มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าตลาดของที่ดินที่ประเมิน หลังจากทำการปรับราคาของอะนาล็อกที่เลือกแล้วจะต้องตกลงผลลัพธ์ที่ได้รับเพื่อประเมินต้นทุนที่ดินขั้นสุดท้าย การคำนวณค่าเฉลี่ยเลขคณิตอย่างง่ายของราคาของอะนาล็อกที่เลือกนั้นไม่ค่อยได้ใช้ เพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่แม่นยำยิ่งขึ้น จึงใช้สูตรถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก

ในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินจะใช้ข้อมูลต่อไปนี้:

รายละเอียดโฉนดและทะเบียนที่ดิน

โครงเรื่องใหม่ความสะดวก;

ลักษณะทางกายภาพของไซต์

ข้อมูลเกี่ยวกับความสัมพันธ์ของไซต์กับสิ่งแวดล้อม

ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีลักษณะเฉพาะของไซต์

การประเมินวิธีเปรียบเทียบการขายมีวัตถุประสงค์มากที่สุดในกรณีที่มีข้อมูลที่สามารถเปรียบเทียบได้เพียงพอเกี่ยวกับธุรกรรมที่เกิดขึ้นในตลาด

ดังที่แสดงให้เห็นในทางปฏิบัติ วิธีการเปรียบเทียบการขายให้ผลลัพธ์ที่ไม่น่าพอใจในสภาวะของอัตราเงินเฟ้อที่สูง เมื่อขาดข้อมูลเกี่ยวกับการขายในตลาดของวัตถุที่เทียบเคียงได้ หรือความน่าเชื่อถือต่ำ ตลอดจนเมื่อสภาวะเศรษฐกิจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบคิดต้นทุน

วิธีต้นทุนในการประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่านักลงทุนที่ใช้ความระมัดระวังเนื่องจากจะไม่จ่ายเงินสำหรับที่ดินในจำนวนที่มากกว่าต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดินที่เกี่ยวข้องและสร้างอาคารบนนั้น คล้ายกันในวัตถุประสงค์และอรรถประโยชน์ภายในระยะเวลาที่ยอมรับได้ในการก่อสร้าง วิธีต้นทุนมีหลายวิธี

วิธีการถอน (สกัด) จะกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินเป็นผลต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินทั้งหมดเช่น ที่ดินพร้อมส่วนปรับปรุงและต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงลบด้วยค่าเสื่อมราคา วิธีการคำนวณมูลค่าที่ดินนี้ใช้เทคนิคมูลค่าคงเหลือของที่ดิน

ข้อดีของวิธีต้นทุนคือความชัดเจนและหลักฐานของหลักการที่ฝังอยู่ในนั้น มีการใช้กันอย่างแพร่หลายในการกำหนดการใช้ที่ดินว่างที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด นอกจากนี้ นี่เป็นวิธีเดียวในการกำหนดมูลค่าตลาดของที่ดินในกรณีที่ไม่มีข้อมูลที่เชื่อถือได้ในตลาดเกี่ยวกับธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์กับที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่คล้ายกัน

วิธีต้นทุนนำไปสู่ผลลัพธ์ตามวัตถุประสงค์หากเป็นไปได้ที่จะประมาณมูลค่าของต้นทุนทดแทนการปรับปรุง (อาคารและโครงสร้าง) และค่าเสื่อมราคาทั้งหมดอย่างแม่นยำ ขึ้นอยู่กับความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานที่เกี่ยวข้องในส่วนที่เกี่ยวข้องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ .

ข้อจำกัดของวิธีต้นทุนคือสามารถให้การประเมินต้นทุนของอาคารและโครงสร้างที่มีอายุเกิน 10-15 ปีได้อย่างเอนเอียง เนื่องจากเมื่อเวลาผ่านไป ความน่าจะเป็นในการสร้างทรัพย์สินที่ล้าสมัยลดลง และความซับซ้อนในการคำนวณการสึกหรอสะสม เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ในสภาวะเงินเฟ้อที่สูงเป็นเรื่องยากมากที่จะคำนวณต้นทุนการผลิตซ้ำอาคารและโครงสร้างอย่างแม่นยำโดยไม่ต้องพูดถึงต้นทุนการผลิตซ้ำของการปรับปรุงที่ดินในเมืองทั้งหมดด้วยการจัดสรรส่วนแบ่งที่เป็นของที่ดิน ได้รับการประเมิน

วิธีต้นทุนเป็นวิธีหนึ่งในการกำหนดต้นทุนการพัฒนาที่ใช้กับที่ดินที่ยังไม่พัฒนาเป็นหลัก วิธีนี้จะกำหนดมูลค่ารวมของที่ดินโดยสมมติว่าจะแบ่งออกเป็นที่ดินแต่ละแปลงที่จะขาย ต้นทุนทั้งหมดในการพัฒนาจะถูกหักออกจากเงินสดที่ได้รับจากการขายที่ดิน ดังนั้น จึงกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ยังไม่พัฒนา

วิธีต้นทุนการพัฒนาจะใช้เมื่อวิธีที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุดคือการแบ่งมวลดินออกเป็นแปลงๆ การแบ่งที่ดินขนาดใหญ่ออกเป็นแปลงๆ กันเป็นแนวทางปฏิบัติที่แพร่หลาย เนื่องจากเป็นการส่งเสริมการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ปัญหาในการกำหนดมูลค่าของที่ดินที่มีไว้สำหรับการแบ่งส่วนนั้นเกี่ยวข้องกับเมืองที่กำลังเติบโตและใช้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่หรือในชนบท

สำหรับทรัพย์สินแต่ละประเภท จะใช้วิธีแยกกันในการประเมินมูลค่าตลาด หลักการและแนวทางในการประเมิน เช่น อาคารหรือทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ มีลักษณะเฉพาะที่โดดเด่น

หากเรากำลังพูดถึงแนวทางที่อิงต้นทุน ซึ่งใช้ได้กับการประเมินโครงสร้างหรือรถยนต์ ก็ไม่สามารถนำไปใช้กับการทำงานกับที่ดินได้ แน่นอนว่าที่ดินสามารถเป็นของบุคคลในฐานะอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่เขาไม่ได้ใช้ความพยายามหรือค่าใช้จ่ายใด ๆ ในการสร้างมันขึ้นมา ในกรณีนี้จะคำนวณราคาที่ดินได้อย่างไร? เพียงแต่พิจารณาว่าเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินโดยคำนวณมูลค่าทรัพย์สินคงเหลือ (ทั้งหมด) โดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการลงทุนปรับปรุง การเลือกแนวทางนี้เกิดจากความยากลำบากที่เกิดขึ้นเมื่อคำนึงถึงการปรับปรุงไซต์ทั้งหมดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งรวมถึง: แรงงานคน ค่าใช้จ่ายทางการเงินสำหรับวัสดุ และการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน นอกจากนี้ไซต์ยังล้อมรอบด้วยวัตถุอื่น ๆ ที่ส่งผลต่อความต้องการของผู้ซื้อ ตัวบ่งชี้หลังนั้นวัดได้ง่ายกว่าตัวบ่งชี้ก่อนหน้า

ตามกฎของการประเมินผู้เชี่ยวชาญมีหน้าที่ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงของการใช้หรือปฏิเสธแนวทางดังกล่าว

วิธีการที่ใช้บ่อยที่สุด:

• การเปรียบเทียบการขาย
• การคัดเลือก;
• การกระจาย;
• การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่;
• เงินรายปีและวิธีการส่วนที่เหลือ
• วัตถุประสงค์การใช้งาน

เปรียบเทียบยอดขาย

ในการประเมินที่ดินที่ปลอดจากการพัฒนาหรือที่ดินที่มีการสร้างอาคาร จะใช้วิธีเปรียบเทียบยอดขาย คุณสามารถดำเนินการได้หากผู้ประเมินมีข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่มีวัตถุที่คล้ายกัน หากไม่มีข้อมูลดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญจะวิเคราะห์เฉพาะข้อเสนอของตลาดที่วัตถุนั้นมีลักษณะคล้ายคลึงกัน

วิธีการคัดเลือก

เมื่อต้องมีการประเมินที่ดินที่มีโครงสร้างทุน เราจะใช้วิธีการจัดสรร ขั้นตอนนี้ต้องใช้ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่วัตถุ - ที่ดิน - ทำหน้าที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เดี่ยว ลักษณะควรจะคล้ายคลึงกัน ในกรณีนี้การใช้ที่ดินจะมีประสิทธิภาพมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้นั่นคือเป็นไปตามกฎการใช้งานที่ดีที่สุด

ภายในวิธีนี้ ผู้ประเมินราคาจะดำเนินการดังต่อไปนี้:

• ใช้วิธีการเปรียบเทียบคำนวณมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
• คำนวณมูลค่าที่ดิน (มูลค่าทดแทน);
• ลบออกจากตลาด - ต้นทุนทดแทน (การสืบพันธุ์)

การกระจาย

หากต้องการทราบต้นทุนของพล็อตที่สร้างขึ้นคุณสามารถใช้วิธีการแจกจ่ายซึ่งเป็นกฎในการทำงานที่กำหนดโดยเงื่อนไขต่อไปนี้:

• จำเป็นต้องค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับราคาสำหรับการทำธุรกรรมกับ EON ด้วยพารามิเตอร์ที่คล้ายกัน
• เราต้องการข้อมูลเกี่ยวกับมูลค่าหุ้นของไซต์ ซึ่งสามารถพบได้โดยการหักออกจากต้นทุนของ Unified Economic Space
• การแสวงหาประโยชน์จากที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ

อัลกอริธึมการดำเนินการของผู้เชี่ยวชาญจะเป็นดังนี้:

• ผู้เชี่ยวชาญคำนวณต้นทุนของ Unified Economic Land พร้อมกับที่ดินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบ
• คุณสามารถค้นหามูลค่าตลาดของที่ดินได้โดยการคูณด้วยมูลค่าราคาส่วนแบ่งของที่ดินที่มีอยู่ในวัตถุชิ้นเดียว

ขอแนะนำให้ใช้วิธีนี้กับพื้นที่ที่มีการสร้างอาคารค่อนข้างเร็ว เพื่อให้สามารถหามูลค่าของอาคารได้โดยใช้วิธีต้นทุน เวลาผ่านไปการปรับปรุงล้าสมัยและทรุดโทรมซึ่งนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนของต้นทุนของไซต์และการเปลี่ยนแปลงเพื่อประโยชน์ของอดีต

ลองยกตัวอย่าง จำเป็นต้องประเมินพื้นที่ชานเมือง แต่ไม่มีการขายที่ดินเปล่าในบริเวณนี้ ในกรณีนี้ ผู้เชี่ยวชาญจะวิเคราะห์พื้นที่การพัฒนาหลายแห่ง โดยคำนวณสำหรับแต่ละข้อเสนอเกี่ยวกับเงินทุนที่ลงทุนในการปรับปรุง โดยคำนึงถึงผลกำไรและการสึกหรอตามธรรมชาติ

การใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

ตามหลักการของวิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สามารถนำไปใช้กับแปลงทั้งสองประเภท - มีและไม่มีอาคาร

ในการเริ่มทำงานกับวิธีนี้คุณต้องค้นหาว่าเป็นไปได้หรือไม่ที่จะได้ค่าเช่าจากที่ดินนี้ หลังจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญอิสระจะดำเนินการดังต่อไปนี้:

• คำนวณค่าเช่าที่สร้างโดยไซต์
• มีการกำหนดอัตราส่วนเงินงวดที่ถือเป็นทุน
• การคำนวณต้นทุนของที่ดินโดยใช้การแปลงตัวพิมพ์ใหญ่

จำนวนค่าเช่าจะคำนวณตามรายได้จากการเช่าที่ดินตามเงื่อนไขตลาดของภูมิภาคที่กำหนด

วิธีที่เหลือ

คุณสามารถใช้วิธีส่วนที่เหลือเมื่อทำงานกับพื้นที่มีสิ่งปลูกสร้างและพื้นที่ว่าง ท่ามกลางเงื่อนไข - สิ่งสำคัญคือการประเมินที่ดินโดยพิจารณาจากการปรับปรุงผลกำไร

ในการใช้วิธีนี้ในทางปฏิบัติจำเป็นต้องคำนวณต้นทุนการปรับปรุงที่ดำเนินการตามมาตรฐานการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ตามพารามิเตอร์ต่อไปนี้:

• EON ตามราคาค่าเช่าในตลาดในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
• รายได้ที่ใช้ไปกับการปรับปรุง การคำนวณจะทำในช่วงระยะเวลาหนึ่งโดยใช้ผลิตภัณฑ์ของต้นทุนทดแทนของการปรับปรุงและการแปลงเป็นทุนของกำไรที่ได้รับจากพวกเขา
• จำนวนค่าเช่าที่ดินซึ่งจะเป็นความแตกต่างระหว่างกำไรสุทธิของ Unified Economic Fund และ ChOD ที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุง
• มูลค่าของไซต์คำนวณโดยใช้ตัวพิมพ์ใหญ่ของค่าเช่า

วัตถุประสงค์การใช้งาน

การประเมินราคาที่ดินเปล่าตลอดจนที่ดินที่มีการพัฒนาทุนสามารถดำเนินการได้โดยใช้วิธีการใช้งานที่ต้องการ เงื่อนไขหลักสำหรับการใช้วิธีการนี้คือความสามารถในการหาประโยชน์จากที่ดินอย่างมีกำไร

ผู้ประเมินราคาจะต้องกำหนดจำนวนและรายการค่าใช้จ่ายสำหรับการใช้งานชั่วคราวที่จำเป็นสำหรับการดำเนินงานที่มีกำไรสูงสุดของโรงงาน รายการจากรายการค่าใช้จ่ายประกอบด้วยค่าใช้จ่ายในการแบ่งที่ดินและส่วนปรับปรุง นอกจากนี้ยังมีการเปิดเผยมูลค่าส่วนลดซึ่งเท่ากับความเสี่ยงของการนำเงินไปลงทุนในวัตถุการประเมินค่า

มืออาชีพที่แท้จริงพร้อมบริการคุณ

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อิสระจะช่วยให้คุณทราบมูลค่าปัจจุบันของไม่เพียงแต่ที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอพาร์ทเมนต์ บ้าน หรือวัตถุอื่น ๆ ในตลาดเสรีด้วย วิธีการข้างต้นช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญ INEX สามารถคำนวณได้อย่างแม่นยำที่สุดโดยพิจารณาจากปัจจัยที่รวมกันซึ่งประกอบกันเป็นต้นทุนของแปลงในมอสโกและภูมิภาคมอสโก

สามารถประเมินที่ดินแยกกันเพื่อวัตถุประสงค์ดังต่อไปนี้:
- การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์
- กำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยการจำหน่ายที่ดิน
- การชี้แจงความเสียหายระหว่างการชำระบัญชีการปรับปรุงที่มีอยู่
- กำหนดจำนวนค่าเช่า
- การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินด้วยวิธีต้นทุน การประเมินราคาที่ดินมีหกวิธีหลัก:

1. วิธีความสัมพันธ์ (การจัดสรร)
2. วิธีการสกัด (การสกัด)
3. วิธีการก่อสร้างหรือพัฒนา (พัฒนา)
4. วิธีการตกค้างของที่ดิน
5. วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน
6. วิธีการขายแบบเปรียบเทียบ
7.
1. วิธีความสัมพันธ์ (การจัดสรร) (เทคนิคนามธรรมหรือการจัดสรร) วิธีการจัดสรรขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่ามูลค่าของพื้นที่สามารถประมาณได้โดยการหารราคาขายรวมของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ระหว่างสองส่วนหลัก ได้แก่ ที่ดินและส่วนปรับปรุง ผู้ประเมินราคากำหนดสัดส่วนที่มีการกระจายราคาขายระหว่างพวกเขาโดยการประเมินมูลค่าตลาดของการปรับปรุงก่อน

วิธีการนี้เป็นการปรับเปลี่ยนวิธีการเปรียบเทียบการขายของวิธีเปรียบเทียบ (ตลาด) และถือว่ามีข้อมูลเกี่ยวกับการขายล่าสุดของคุณสมบัติที่พัฒนาแล้ว วิธีการจัดสรรจะขึ้นอยู่กับหลักการต้นทุนของความสมดุล - สมมติฐานที่ว่าอัตราส่วนระหว่างที่ดินกับอาคารและสิ่งปลูกสร้างในราคาของวัตถุที่แข่งขันกันจะเท่ากัน

ตัวอย่าง 11.17. กำหนดราคาที่ดินที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย หลังนี้สร้างขึ้นแล้ว 95% และในช่วงสามปีที่ผ่านมาไม่มีการขายที่ดินเปล่าที่นี่แม้แต่ครั้งเดียว อย่างไรก็ตาม ดังที่เห็นได้จากตาราง เมื่อเวลา 11.38 น. ผู้ประเมินได้ระบุยอดขายที่อยู่อาศัยล่าสุดหลายรายการในพื้นที่นี้ ในระหว่างการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่รวบรวมตามวิธีต้นทุน จะมีการประเมินต้นทุนของอาคารและโครงสร้างลบด้วยค่าเสื่อมราคา

จากการวิเคราะห์ข้อมูลที่นำเสนอในตาราง เมื่อเวลา 11.38 น. ผู้ประเมินคำนวณว่าหลังจากพัฒนาพื้นที่แล้ว ที่ดินจะคิดเป็นประมาณ 20% ของต้นทุนทรัพย์สินทั้งหมด ดังนั้น ราคาที่ดินที่ประเมินจะอยู่ที่ 17,000 เหรียญสหรัฐ

เมื่ออายุของอาคารและโครงสร้าง ส่วนแบ่งของพื้นที่ในราคาขายรวมจะเพิ่มขึ้น เมื่อใช้ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่มีอาคารเก่ามาก วิธีการจัดสรรอาจทำให้เกิดข้อผิดพลาดขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากเป็นการยากมากที่จะประมาณจำนวนค่าเสื่อมราคาสะสม ความสัมพันธ์ระหว่างต้นทุนของไซต์กับต้นทุนของอาคารและโครงสร้างอาจได้รับอิทธิพลจากปัจจัยอื่น ๆ เช่นการพัฒนาในระดับต่ำของวัตถุที่เทียบเคียงได้หรือในทางกลับกันการพัฒนาที่มากเกินไป ปัญหาเกี่ยวกับรูปร่างหรือขนาดพื้นที่ที่ผิดปกติ เนื่องจากข้อจำกัดดังกล่าว วิธีการจัดสรรจึงควรใช้เฉพาะในกรณีที่ไม่สามารถใช้วิธีอื่นในการประเมินไซต์ได้

2. วิธีการสกัด รวมถึงการวิเคราะห์คุณสมบัติที่ปรับปรุงแล้ว การมีส่วนร่วมของการปรับปรุงจะได้รับการประเมินและหักออกจากราคาขายทั้งหมด i)i ของทรัพย์สิน จึงจะได้ราคาขายที่ดิน วิธีการนี้ให้ผลลัพธ์ที่ดีเมื่อส่วนแบ่งของการปรับปรุงในมูลค่ารวมของทรัพย์สินที่ประเมินมีน้อย
3. วิธีการก่อสร้างหรือพัฒนา (พัฒนา) สามารถแนะนำได้เมื่อแบ่งพื้นที่ออกเป็นพื้นที่พัฒนาส่วนบุคคล นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งที่ดินที่ยังไม่พัฒนาแล้ว เจ้าของใหม่ (ผู้พัฒนาหลัก) ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกจำนวนหนึ่ง ต้นทุนเหล่านี้บางส่วนได้รับแรงหนุนจากคุณภาพทรัพยากรของที่ดิน ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามกฎการแบ่งเขตท้องถิ่นหรือกฎหมายสิ่งแวดล้อม ต้นทุนที่เกิดขึ้นก่อนที่จะเริ่มการพัฒนาทางกายภาพเรียกว่า “ต้นทุนเบื้องต้น”

อาจจำเป็นต้องขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในเรื่องวิศวกรรมและสถาปนิกต่างๆ ค่าธรรมเนียมทั้งหมดสำหรับการขอรับใบอนุญาตต่างๆ จะต้องรวมอยู่ในการประมาณการ ค่าธรรมเนียมสำหรับการประกันภัยความรับผิดทางแพ่ง การจำนอง และค่าธรรมเนียมทางการเงินจะถูกนำมาพิจารณาด้วย กำลังดำเนินการเคลียร์ที่ดิน สำรวจ และสำรวจพื้นที่และถนนในอนาคต และกำลังดำเนินการวางแผนและสำรวจภูมิประเทศต่างๆ กิจกรรมดังกล่าวจำเป็นต้องมีต้นทุนเพิ่มเติม ซึ่งรวมถึงต้นทุนในการวางถนนเพิ่มเติม งานระบายน้ำ การสร้างเครือข่ายท่อระบายน้ำและสาธารณูปโภค และต้นทุนการขาย นอกจากนี้ นักพัฒนาหลักจะต้องจัดสรรต้นทุนค่าโสหุ้ย ต้นทุนทางอ้อม และกำไรที่ต้องการอย่างเหมาะสม

ตัวอย่าง 11.18.
พื้นที่เทือกเขาที่สำรวจมีเนื้อที่ 30 ไร่ ค่าใช้จ่าย "เบื้องต้น" อยู่ที่ประมาณ 50,000 ดอลลาร์ จากการสำรวจพบว่าสามารถวางที่ดินได้ 3 แปลงในแต่ละเอเคอร์ แต่ละล็อตสามารถขายได้ในราคา $ 10,000 ต้นทุนผันแปรสำหรับการพัฒนาแต่ละล็อต ต้นทุนการขาย และกำไร ประมาณไว้ที่ 4667 ดอลลาร์ สามารถขายได้ 30 ล็อตต่อปี
ต้นทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการวางแผน การออกแบบ และการเตรียมที่ดินสำหรับการแบ่งย่อยถือเป็นค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน ในขณะที่รายได้จากการขายและค่าใช้จ่ายผันแปรทั้งหมดจะเป็นค่าใช้จ่ายจนถึงสิ้นปีของแต่ละปี
มาสร้างกระแสเงินสดโดยไม่ต้องคำนึงถึงต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดิน ค่าใช้จ่ายปัจจุบันสำหรับการวางแผน การออกแบบ และการปรับปรุงเบื้องต้นของอาเรย์ - 50,000 ดอลลาร์
ปีที่ 1: ขายที่ดิน (30 x 10,000) 300,000


- 160 000

ปีที่ 2: ยอดขายที่ดิน (30 x 10 LLC) 300,000
ลบ: ต้นทุนการขายต้นทุน
การพัฒนาและกำไร (30 x 4667) - 140,000
- 160 000
ปีที่ 3: ขายที่ดิน (30 x 10,000) 300,000
ลบ: ต้นทุนการขายต้นทุน
การพัฒนาและกำไร (30 x 4667) - 140,000
- 160 000

เมื่อคำนึงถึงต้นทุนเงินทุนและความเสี่ยงที่คาดหวัง อัตราคิดลดจะกำหนดไว้ที่ 10%
มูลค่าปัจจุบันสุทธิที่อัตราคิดลด 10% คือ 347,996 ดอลลาร์

ตามสมมติฐานที่กำหนดขึ้นเพื่อกำหนดต้นทุนการพัฒนาที่ดิน ราคาสูงสุดที่นักพัฒนาหลักสามารถจ่ายสำหรับที่ดินคือ 348,000 ดอลลาร์ (สำหรับพื้นที่ 30 เอเคอร์) หรือประมาณ 11,600 ดอลลาร์ สำหรับ 1 เอเคอร์

4. วิธีส่วนที่เหลือ สันนิษฐานว่าไซต์ได้รับการปรับปรุงเป็น NEI และรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (N01) ที่เป็นของไซต์จะถูกแปลงเป็นทุนโดยใช้อัตราการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับที่ดินเป็นตัวบ่งชี้มูลค่า
5. วิธีการแปลงค่าเช่าที่ดินเป็นทุน รายได้ค่าเช่าที่ดินจะถือเป็นรายได้ตามมูลค่าของที่ดิน โดยอาศัยการวิเคราะห์การขายที่ดินให้เช่าตามอัตราตลาด
6. วิธีการขายแบบเปรียบเทียบ วิธีการนี้อิงจากการเปรียบเทียบข้อมูลจากแปลงที่คล้ายกันที่ขายก่อนวันประเมินราคาแปลงดังกล่าว ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับธุรกรรมที่เสร็จสมบูรณ์ภายใต้สภาวะตลาดทั่วไปและใกล้กับวันที่ประเมินมูลค่ามากที่สุด
มาดูการประยุกต์ใช้วิธีนี้กันดีกว่า
1. การจัดระเบียบข้อมูล ข้อมูลสามารถจัดได้ดังนี้:
ก) ลักษณะของที่ดินที่เทียบเคียงได้:
- ที่ตั้ง,
- ขนาด
- การแบ่งเขต t
- รูปร่าง,
- ภูมิประเทศ
- เข้าถึง,
- ทบทวน,
- ประโยชน์
- ความสบายใจ;
b) โซนตลาด (พื้นที่ครอบคลุม)
c) ระดับสภาพคล่อง - เป็นทรัพย์สินที่เหมาะสมสำหรับการขายและต้องใช้ระยะเวลาใดในการขายเว็บไซต์
2. หน่วยเปรียบเทียบ คุณสมบัติที่ประเมินและเปรียบเทียบมักมีขนาดและพารามิเตอร์อื่นๆ ที่แตกต่างกัน เมื่อเปรียบเทียบแล้วจำเป็นต้องนำมาเป็น "ตัวส่วนร่วม"
หน่วยเปรียบเทียบต่อไปนี้ใช้ในการประเมินที่ดิน:
- ราคาต่อ 1 ตร.ม.
- ราคาต่อ 1 เฮกตาร์
- ราคาต่อมิเตอร์เชิงเส้นหรือหน้าผาก
- ราคาต่อล็อตหรือแปลง
3. การปรับเปลี่ยนองค์ประกอบการเปรียบเทียบ เพื่อให้ทรัพย์สินที่เปรียบเทียบได้มีความคล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่ถูกประเมินโดยสมบูรณ์ จำเป็นต้องทำการปรับเปลี่ยนองค์ประกอบของการเปรียบเทียบ การปรับเปลี่ยนเหล่านี้ควรทำในลำดับที่แน่นอน:
1. การโอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
2. เงื่อนไขทางการเงิน
3. เงื่อนไขการขาย
4. สภาวะตลาด วันที่ขาย
5. ลักษณะทางกายภาพ:
- ที่ตั้ง,
- ขนาด,
- รูปร่าง,
- ภูมิประเทศ
- เข้าถึง,
- การแบ่งเขต
- ทบทวน,
- ประโยชน์
มีการแนะนำการปรับเปลี่ยน 1-4 ตามลำดับ