Wycena gruntów: na czym polega i jak się ją wykonuje? Metody i tryb wyceny działek

Krajowy ustawodawca szczególną uwagę zwraca na tryb ustalania wartości nieruchomości. Niezależnie od celu wyznaczenia opisywanego wskaźnika, istotna jest metodologia oceny wartości rynkowej niektórych rzeczy.

Wycena działek

Ocena jest potrzebna w przypadku:

• ubezpieczenie obiektu;
• jego przyrzeczenie;
• zajęcie działki w kapitale zakładowym przedsiębiorstwa;
• nabycie gruntów;
• w innych sprawach.

Ministerstwo Nieruchomości zarządzeniem nr 568-r z dnia 06.03.2002 r. zatwierdziło Wytyczne w sprawie ustalania ceny rynkowej gruntów.

Określony akt prawniczy służy ustaleniu rzeczywistej i uzasadnionej wartości badanego obiektu, ale tylko pod warunkiem, że dana działka nie zostanie wyłączona z obrotu.

Należy zauważyć, że ceny rynkowe i metody obliczania cen usług w zakresie obliczania kosztu działki nie są regulowane ani ograniczane na poziomie legislacyjnym. Wynagrodzenie za opisaną pracę uzgadniane jest pomiędzy właścicielem gruntu a specjalistą, po czym ustalane jest w umowie o świadczenie usług wyceny.

Umowa o wycenę musi zawierać opis działki i warunki sporządzenia raportu, a także inne informacje przewidziane w art. 10 ustawy federalnej nr 135-FZ z dnia 29 lipca 1998 r. „O działalności szacunkowej w Federacji Rosyjskiej ”.

Zasady wyceny

Niezależnie od metod stosowanych do oceny wartości rynkowej gruntów, działania odpowiedniego specjalisty powinny opierać się na następujących zasadach:

• użyteczność strony;
• cena rynkowa koreluje z podażą i popytem na ziemię;
• pożądana wartość powinna mieścić się w wskaźnikach kosztów analogów;
• wynik końcowy należy określić w oparciu o najbardziej efektywne i racjonalne wykorzystanie obiektu;
• obliczony wskaźnik może zmieniać się w czasie, a także bezpośrednio zależy od dozwolonego sposobu korzystania z witryny i jej przeznaczenia.

Istotnym czynnikiem wpływającym na ustalenie ceny badanej nieruchomości jest jej adres oraz inne okoliczności mające wpływ na atrakcyjność obiektu.

Obliczona wartość rynkowa działki znajduje odzwierciedlenie w raporcie rzeczoznawcy sporządzonym przez specjalistę po zakończeniu prac.

Dokument końcowy musi zawierać:

• opis działki;
• dotyczące nieruchomości, sieci inżynieryjnych, elementów małej architektury i innych czynników mogących mieć wpływ na ustalenie ceny;
• zdjęcia badanego obiektu i znajdujących się na nim rzeczy;
• ogólny opis rynku gruntów;
• określenie najefektywniejszego sposobu wykorzystania przedmiotu oceny.

Metody oceny wartości rynkowej gruntów

Jednym ze skutecznych sposobów ustalenia ceny rynkowej gruntu jest porównanie sprzedaży. Cechą charakterystyczną tego podejścia jest możliwość jego zastosowania w obecności informacji o wartości transakcji gruntami, a także o wielkości popytu lub podaży.

Kolejnym sposobem ustalenia rzeczywistej ceny obiektu zabudowanego jest metoda selekcji. Polega na badaniu wartości zrealizowanych lub proponowanych transakcji z analogami, a także obecności ulepszeń na terenie, mających na celu zwiększenie efektywności użytkowania gruntów.

Do określenia wskaźników kosztowych terenów zabudowanych wykorzystuje się m.in. metodę rozkładu. Podejście to charakteryzuje się uwzględnieniem w mechanizmie obliczeniowym informacji o udziale gruntów w jednym obiekcie nieruchomościowym.

Jeżeli przewiduje się możliwość uzyskania czynszu z tytułu użytkowania działki, wówczas akceptowalną metodą kalkulacji jest metoda kapitalizacji.

Jeżeli istnieje możliwość zagospodarowania terenu nieruchomościami mogącymi przynosić dochód, stosuje się metodę rezydualną.

Inną metodą obliczeń jest metoda oczekiwanego wykorzystania generująca dochód.

Podsumowując, należy zauważyć, że każdy rzeczoznawca samodzielnie wybiera nie tylko konkretną metodę ustalenia ceny rynkowej, ale także podejście do wyceny (kosztowe, porównawcze lub dochodowe).

Ponadto wymienione metody badawcze nie są wyczerpujące, a odpowiedni specjalista ma prawo zastosować inne opcje obliczeniowe określone w Federalnym Standardzie Wyceny „Wycena nieruchomości (FSO nr 7)”, na przykład:

• metody podejścia porównawczego (względna analiza porównawcza, oceny eksperckie, analiza regresji, korekty ilościowe i inne);
• metody analizy dochodów (kapitalizacja bezpośrednia, zdyskontowane przepływy pieniężne, kapitalizacja według modeli kalkulacyjnych);
• opcja kosztowna (ekstrakcja, ekspertyzy, modele analityczne).

Ekspert ma także prawo łączyć w ocenie różne metody i podejścia.

Podejście dochodowe w wycenie gruntów

Dochodowe podejście do wyceny gruntów – są to metody, które pozwalają na oszacowanie wartości gruntu w oparciu o oczekiwane dochody potencjalnego nabywcy. Podejście to ma zastosowanie wyłącznie do działek generujących dochód. Podejście dochodowe opiera się na trzech zasadach: zasadzie oczekiwań, zasadzie podaży i popytu oraz zasadzie substytucji. Typowy inwestor lub przedsiębiorca kupuje ziemię w oczekiwaniu na przyszłe dochody pieniężne lub inne korzyści.

Zatem wartość rynkowa działki to suma przewidywanych przyszłych przychodów z najmu lub innych świadczeń skorygowana na dzień wyceny. Dochody osiągane w okresie posiadania gruntu, a także wpływy z późniejszej odsprzedaży gruntu kapitalizowane są w ciężar kosztu bieżącego.

Kapitalizacja to podział bieżącego dochodu przez odpowiednią stopę kapitalizacji, w wyniku czego kwota dochodu przeliczana jest na wartość gruntu.

Stosując metodę dochodową, konieczne jest określenie dochodu i stopy kapitalizacji. W zależności od przeznaczenia działki dochód może wynosić:

czynsz za wycenę gruntów rolnych i leśnych;

część dochodu z kompleksu nieruchomości przypadająca na

na terenie zabudowanym;

czynsz za ocenę osiedli gruntów;

dochód z tytułu zwiększenia wartości działki uzyskany w przypadku jej przyszłej sprzedaży lub zastawienia pod kredytem hipotecznym.

Trudnym problemem podejścia dochodowego jest określenie stopy kapitalizacji. W praktyce istnieją trzy podejścia do kalkulacji stopy kapitalizacji, pierwotnie opracowanej dla kapitalizacji renty gruntowej, tj. wycena gruntów rolnych.

Pierwsze podejście polega na podejściu do działki jako swego rodzaju kapitału pieniężnego i w związku z tym wyliczeniu stopy kapitalizacji w oparciu o charakterystykę rynku pieniężnego na dzień wyceny.

Drugie podejście polega na wyliczeniu stopy kapitalizacji metodą konstrukcji kumulacyjnej.

Trzecie podejście to metoda ściskania rynku (analiza porównawcza sprzedaży). Metoda ta jest prosta, ale wymaga rzetelnej informacji o przedmiotach porównywalnej sprzedaży.

Analizując przychody i wydatki można wykorzystać zarówno dane retrospektywne (za okresy przeszłe), jak i prognozy. W takim przypadku dane można pobierać zarówno przed, jak i po opodatkowaniu. Podstawowym warunkiem, jaki należy spełnić w obliczeniach, jest to, że przepływy pieniężne z tytułu użytkowania wycenionych i porównywalnych działek muszą być ustalane na tej samej podstawie.

Do wyceny działek zabudowanych obiektami komercyjnymi można zastosować technikę dochodu rezydualnego przypadającego na działkę. Zgodnie z zasadą produktywności rezydualnej ziemi, budynki i budowle wzniesione na ziemi w celu przyciągnięcia kapitału, pracy i zarządzania mają pierwszeństwo w podziale dochodu. Pozostały dochód po pokryciu wszystkich kosztów przyciągania innych czynników przypisuje się gruntowi.

Stosowanie podejścia dochodowego jest trudne przy wysokim poziomie inflacji i niestabilnym rynku finansowym.

Porównawcze podejście do wyceny gruntów

Metoda porównawcza sprzedaży jest szeroko stosowana w krajach o rozwiniętym rynku gruntów. Metoda polega na usystematyzowaniu i porównaniu informacji o cenach sprzedaży podobnych działek, tj. w oparciu o zasadę substytucji.

Zasada substytucji wynika z faktu, że rynek jest otwarty i konkurencyjny, że współdziała na nim wystarczająca liczba sprzedawców i kupujących, którzy działają zgodnie z typową motywacją, racjonalnie ekonomicznie i we własnym interesie, nie będąc pod presją z zewnątrz .

Metoda porównania sprzedaży obejmuje następujące kroki: Krok 1. Identyfikacja ostatnich sprzedaży porównywalnych nieruchomości w odpowiednim segmencie rynku gruntów.

Rzeczoznawca bada rynek gruntów, dokonuje jego segmentacji i określa, do jakiego segmentu rynku należy wyceniana nieruchomość. Segmentacja rynku to proces podziału rynku na sektory, które znajdują się na tym samym obszarze geograficznym, mają podobne lub konkurencyjne możliwości zagospodarowania terenu, podobną charakterystykę obiektów i przedmiotów.

W wyniku segmentacji działki dzieli się na następujące grupy:

działki wykorzystywane do celów ogrodniczych i ogrodniczych;

działki wykorzystywane do własnej uprawy uzupełniającej;

działki przeznaczone pod zabudowę indywidualną

budowa;

działki zajęte pod masowe budownictwo mieszkaniowe;

działki pod nieruchomości komercyjne;

obszary pod obiektami użyteczności publicznej itp.

Dla porównanie wykorzystuje kilka sprzedanych gruntów. Zwykle wystarcza od trzech do pięciu analogów, ale większa liczba zwiększa wiarygodność oszacowania.

Etap 2. Weryfikacja informacji o transakcjach gruntami. Selekcja informacji w celu zwiększenia jej wiarygodności i uzyskania potwierdzenia, że ​​transakcje miały miejsce w typowych warunkach rynkowych. Dane zbierane na temat sprzedaży porównywalnych działek muszą zostać potwierdzone przez jednego z uczestników transakcji (kupującego lub sprzedającego) lub pośrednika.

Etap 3. Porównanie wycenianej działki z działkami sprzedawanymi na rynku i dokonanie korekt uwzględniających różnice pomiędzy wycenianą a każdą z porównywanych działek.

Etap 4. Analiza obniżonych cen analogów i wyprowadzenie ostatecznej wartości rynkowej wycenianych gruntów. Po dokonaniu korekt cen wybranych analogów uzyskane wyniki należy uzgodnić w celu ostatecznej wyceny kosztu działki. Rzadko stosuje się proste obliczenie średniej arytmetycznej cen wybranych analogów.

tytuł własności i dane ewidencyjne działki, służebności;

Etap 4. Analiza obniżonych cen analogów i wyprowadzenie ostatecznej wartości rynkowej wycenianych gruntów. Po dokonaniu korekt cen wybranych analogów uzyskane wyniki należy uzgodnić w celu ostatecznej wyceny kosztu działki. Rzadko stosuje się proste obliczenie średniej arytmetycznej cen wybranych analogów. Aby uzyskać dokładniejszy wynik, stosuje się wzór na średnią ważoną.

Do ustalenia wartości rynkowej działki wykorzystywane są następujące informacje:

tytuł własności i dane ewidencyjne gruntów

do działki, służebności;

cechy fizyczne miejsca;

dane dotyczące związku terenu z otoczeniem;

Czynniki ekonomiczne charakteryzujące teren.

Ocena metodą porównawczą sprzedaży jest najbardziej obiektywna w przypadkach, gdy istnieje wystarczająca ilość porównywalnych informacji o transakcjach, które miały miejsce na rynku.

Jak pokazuje praktyka, metoda porównawcza sprzedaży daje niezadowalające wyniki w warunkach wysokiej inflacji, przy braku danych o rynkowej sprzedaży porównywalnych nieruchomości lub ich małej wiarygodności, a także przy gwałtownych zmianach warunków gospodarczych.

Kosztowe podejście do wyceny gruntów

Kosztowe podejście do oceny wartości rynkowej działki polega na tym, że inwestor przy zachowaniu należytej ostrożności nie zapłaci za grunt kwoty wyższej niż koszt nabycia odpowiedniej działki i wybudowania budynku o podobnym przeznaczeniu i przydatności na nim w okresie dopuszczalnym dla budowy. Podejście kosztowe obejmuje kilka metod.

Metoda wycofania (wydobycia) określa wartość rynkową rzeczywistej działki jako różnicę pomiędzy wartością rynkową całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z ulepszeniami oraz koszt odtworzeniowy ulepszeń pomniejszony o ich amortyzację. Ta metoda obliczania wartości działki opiera się na technice rezydualnej dla gruntu.

Zaletą metody kosztownej jest jej przejrzystość i potwierdzenie zasad w niej zawartych. Jest szeroko stosowana przy określaniu najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania gruntów jako wolnych. Ponadto jest to jedyna metoda ustalenia wartości rynkowej samego gruntu w przypadkach, gdy nie ma wiarygodnych danych na rynku transakcji podobnymi działkami niezabudowanymi.

Metoda kosztowa prowadzi do obiektywnych wyników, jeśli możliwe jest dokładne oszacowanie wartości kosztu odtworzenia ulepszeń (budynków i budowli) oraz ich skumulowanej amortyzacji, pod warunkiem względnej równowagi podaży i popytu w odpowiednim segmencie rynku nieruchomości .

Ograniczeniem metody kosztowej jest to, że może ona dać stronniczy szacunek kosztów budynków i budowli mających więcej niż 10–15 lat, ponieważ z biegiem czasu maleje prawdopodobieństwo odtworzenia przestarzałej nieruchomości, a złożoność obliczania skumulowanej amortyzacji wzrasta. Ponadto w warunkach wysokiej inflacji bardzo trudno jest dokładnie obliczyć koszt odtworzenia budynków i budowli, nie mówiąc już o koszcie odtworzenia wszystkich ulepszeń terenów miejskich z przydziałem udziału przypadającego na oceniany grunt.

Podejście kosztowe to metoda ustalania kosztów zagospodarowania przestrzennego, stosowana przede wszystkim w odniesieniu do gruntów niezabudowanych. Metodą tą określa się całkowitą wartość gruntu przy założeniu, że zostanie on podzielony na odrębne działki, które zostaną sprzedane. Od środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży działek odliczane są wszelkie koszty ich zagospodarowania i tym samym ustalana jest wartość gruntów niezabudowanych.

Metodę kosztów zagospodarowania przestrzennego stosuje się wówczas, gdy najlepszym i najbardziej efektywnym sposobem wykorzystania jest podział gruntu na odrębne działki. Dzielenie dużej powierzchni gruntu na odrębne działki jest powszechną praktyką, gdyż przyczynia się do bardziej efektywnego wykorzystania gruntu. Problem ustalenia wartości gruntów przeznaczonych do podziału dotyczy każdego rozwijającego się miasta czy wsi i jest wykorzystywany w masowej zabudowie mieszkaniowej lub letniskowej.

Dla każdego rodzaju nieruchomości stosuje się odrębnie przyjęte metody oceny ich wartości rynkowej. Zasady i podejścia, za pomocą których można wycenić na przykład budynek lub wartość niematerialną i prawną, mają charakterystyczne cechy.

Jeśli mówimy o podejściu kosztowym, które obowiązuje przy ocenie konstrukcji lub samochodu, nie można go zastosować do pracy z gruntem. Oczywiście ziemia może należeć do człowieka jako nieruchomość, ale nie włożył on żadnego wysiłku ani wydatków w jej utworzenie. Jak w takim przypadku można obliczyć wartość gruntu? Tylko poprzez uznanie go za część nieruchomości, dokonanie obliczenia wartości końcowej (całkowitej) nieruchomości, biorąc pod uwagę koszty zainwestowane w ulepszenia. Wybór tego podejścia wynika z trudności, jakie pojawiają się przy uwzględnieniu wszystkich ulepszeń obiektu na przestrzeni wielu lat, do których zaliczają się: praca ludzka, koszty finansowe materiałów, budowa infrastruktury. Ponadto witryna jest otoczona innymi obiektami, które wpływają na jej popyt ze strony kupujących. Ostatni wskaźnik jest łatwiejszy do zmierzenia niż poprzednie.

Zgodnie z zasadami praktyki wyceny biegły ma obowiązek uzasadnić fakt zastosowania lub odrzucenia metody.

Najczęściej stosowane metody:

• Porównanie sprzedaży;
• Wybór;
• Dystrybucja;
• Kapitalizacja;
• Czynsz, a także sposób pozostałej części;
• Przeznaczenie.

Porównanie sprzedaży

Do wyceny gruntów niezabudowanych lub gruntów, na których posadowione są budynki, stosuje się metodę porównawczą sprzedaży. Można z tym pracować, pod warunkiem, że rzeczoznawca będzie miał informacje o transakcjach podobnymi obiektami. Jeżeli takich informacji nie ma, ekspert analizuje jedynie oferty rynkowe, w których przedmiot posiada podobne cechy.

Metoda selekcji

W przypadku konieczności wyceny gruntów, na których znajdują się trwałe konstrukcje, stosujemy metodę alokacji. Taka procedura wymaga danych o transakcjach, w których przedmiot – grunt, pełni funkcję jednej nieruchomości. Charakterystyka musi być taka sama. Wykorzystanie działki jest w tym przypadku maksymalnie efektywne, czyli zgodne z zasadami najlepszej eksploatacji.

W ramach tej metody rzeczoznawca wykonuje następujące czynności:

• Stosując podejście porównawcze, oblicza wartość rynkową EON (pojedynczej nieruchomości);
• Oblicza koszt gruntu (wymiana);
• Odejmuje od rynku - koszt wymiany (reprodukcji).

Dystrybucja

Aby poznać koszt obszaru zabudowanego, możesz skorzystać z metody dystrybucji, której zasady pracy są podyktowane następującymi warunkami:

• Konieczne jest znalezienie informacji o cenach transakcji z EON o podobnych parametrach;
• Potrzebujemy danych na temat wspólnego kosztu witryny, które można znaleźć, odejmując od kosztu EON;
• Efektywne wykorzystanie gruntów;

Algorytm działań eksperta będzie następujący:

• Specjalista oblicza koszt EON wraz z gruntem, stosując podejście porównawcze;
• Wartość rynkową działki można poznać mnożąc ją przez wartość cenową udziału gruntu znajdującego się w jednym obiekcie.

Metodę tę zaleca się stosować w przypadku terenów, na których budynki powstały stosunkowo niedawno, aby ich wartość można było określić metodą kosztową. Czas mija, ulepszenia stają się przestarzałe i zużywają się, co prowadzi do zmiany stosunku kosztu witryny do transformacji na korzyść tego pierwszego.

Weźmy przykład. Konieczne jest oszacowanie obszaru podmiejskiego, ale na tym obszarze nie sprzedaje się „gołej” ziemi. W takim przypadku ekspert przeanalizuje kilka lokalizacji deweloperskich, obliczając dla każdej propozycji środki zainwestowane w ulepszenia, biorąc pod uwagę zysk i naturalne zużycie.

Kapitalizacja

Zgodnie z zasadami metody kapitalizacyjnej można ją stosować zarówno do działek zabudowanych, jak i niezabudowanych.

Aby rozpocząć korzystanie z tej metody, musisz dowiedzieć się, czy możesz uzyskać czynsz z tej ziemi. Następnie niezależny ekspert wykonuje następujące czynności:

• Obliczany jest czynsz generowany przez działkę;
• Ustala się skapitalizowany współczynnik czynszu;
• Za pomocą kapitalizacji czynszu obliczany jest koszt działki wraz z gruntem.

Wysokość czynszu obliczana jest na podstawie przychodów z dzierżawy gruntu zgodnie z warunkami rynkowymi regionu.

Metoda pozostałości

Metodę rezydualną możesz zastosować w pracy z działkami zabudowanymi i wolnymi. Wśród warunków - najważniejsze jest wycena gruntu pod kątem opłacalnych ulepszeń.

Aby wdrożyć tę metodę w praktyce, należy obliczyć koszt wprowadzonych usprawnień zgodnie ze standardami efektywnego wykorzystania obiektu.

Konieczne jest również obliczenie dochodu operacyjnego netto (NOR) według następujących parametrów:

• EON zgodnie z cenami rynkowymi wynajmu na określony czas;
• Dochód przeznaczony na ulepszenia. Obliczenia dokonuje się za pewien okres czasu z udziałem iloczynów kosztu odtworzenia ulepszeń i kapitalizacji uzyskanego z nich zysku;
• Wysokość renty gruntowej, która będzie różnicą pomiędzy zyskiem netto EON, a CHOD, który dotyczy ulepszeń;
• Koszt działki obliczany jest na podstawie kapitalizacji czynszu najmu.

Przeznaczenie

Wyceny działek niezabudowanych oraz gruntów zabudowanych można dokonać metodą przeznaczenia. Głównym warunkiem zastosowania metody jest możliwość opłacalnego wykorzystania gruntu.

Rzeczoznawca musi określić wysokość i pozycję wydatków na czasowe użytkowanie obiektu, które są niezbędne do najbardziej opłacalnego funkcjonowania obiektu. Pozycje pozycji kosztowej obejmują wydatki na podział gruntów, ulepszenia. Ujawniana jest także wartość dyskonta, równa ryzyku inwestowania pieniędzy w przedmiot oceny.

Prawdziwi profesjonaliści do Twoich usług

Niezależna wycena nieruchomości pozwoli Ci poznać aktualną wartość nie tylko gruntu, ale także mieszkania, domu czy innego obiektu na wolnym rynku. Powyższe metody umożliwiają specjalistom INEX dokonanie najdokładniejszych obliczeń w oparciu o symbiozę czynników składających się na koszt lokalizacji w Moskwie i obwodzie moskiewskim.

Odrębnie działkę można ocenić pod kątem następujących celów:
- opodatkowanie nieruchomości;
- ustalanie wysokości odszkodowania z tytułu przeniesienia własności gruntu;
- wyjaśnienie uszkodzeń podczas eliminacji istniejących ulepszeń;
- ustalanie wysokości czynszu;
- ocena wartości rynkowej gruntów w ujęciu kosztowym. Istnieje sześć głównych metod wyceny gruntów:

1. Metoda korelacji (alokacji).
2. Metoda ekstrakcji (ekstrakcja).
3. Sposób budowy lub zagospodarowania (zabudowy).
4. Metoda rezydualna dla gruntów.
5. Metoda kapitalizacji renty gruntowej.
6. Porównywalna metoda sprzedaży.
7.
1. Metoda korelacji (alokacji) (technika abstrakcji lub alokacji). Metoda alokacji opiera się na fakcie, że wartość działki można oszacować dzieląc całkowitą cenę sprzedaży porównywalnej nieruchomości pomiędzy dwie główne części – grunt i ulepszenia. Rzeczoznawca określa, w jakiej proporcji rozdzielana jest między nich cena sprzedaży, oceniając najpierw wartość rynkową ulepszeń

Metoda stanowi modyfikację metody porównawczej sprzedaży podejścia porównawczego (rynkowego) i zakłada dostępność danych o ostatniej sprzedaży już wybudowanych nieruchomości. Metoda alokacji opiera się na zasadzie równowagi kosztowej – założeniu, że stosunek gruntów do budynków i budowli w koszcie obiektów konkurencyjnych jest taki sam.

Przykład 11.17. Określ koszt działki położonej w dzielnicy mieszkalnej. Ta ostatnia jest już zabudowana w 95%, a przez ostatnie trzy lata nie doszło do ani jednej sprzedaży wolnej działki. Jak jednak wynika z tabeli. O godzinie 11:38 rzeczoznawca zidentyfikował kilka niedawnych sprzedaży działek mieszkalnych w okolicy. Podczas gromadzenia i analizy zebranych danych, w oparciu o podejście kosztowe, dokonano wyceny kosztów budynków i budowli pomniejszonych o amortyzację.

Na podstawie analizy danych przedstawionych w tabeli. 11.38 rzeczoznawca obliczył, że po zagospodarowaniu terenu grunt będzie stanowił około 20% całkowitej wartości obiektu. Zatem koszt ocenianej witryny wyniesie 17 000 USD.

Wraz ze starzeniem się budynków i budowli wzrasta udział terenu w całkowitej cenie sprzedaży. W przypadku wykorzystania danych o obiektach o bardzo starej zabudowie metoda alokacji może dawać duży błąd, ponieważ bardzo trudno jest oszacować kwotę skumulowanej amortyzacji. Na stosunek kosztu terenu do kosztu budynków i budowli mogą mieć również wpływ inne czynniki - niski poziom rozwoju porównywalnych obiektów lub, przeciwnie, ich zagęszczenie zabudową; problemy związane z nietypowymi kształtami lub rozmiarami działek. Ze względu na te ograniczenia metodę alokacji należy stosować tylko wtedy, gdy w ocenie obszaru nie można zastosować innych metod.

2. Metoda ekstrakcji. Przewiduje także analizę ulepszeń nieruchomości. Wkład ulepszeń jest oceniany i odejmowany od całkowitej ceny sprzedaży i)i nieruchomości. W ten sposób uzyskuje się cenę sprzedaży gruntu. Metoda daje dobry wynik, gdy udział ulepszeń w całkowitej wartości wycenianej nieruchomości jest niewielki.
3. Sposób budowy lub zagospodarowania (zabudowy). Można go polecić przy podziale terenu na poszczególne obszary zabudowane. Oprócz kosztów nabycia gruntu niezabudowanego nowy właściciel (pierwotny deweloper) ponosi szereg innych kosztów. Niektóre z tych kosztów wynikają z jakości zasobów gruntu, inne wynikają z lokalnych przepisów dotyczących podziału lub przepisów dotyczących ochrony środowiska. Koszty poniesione jeszcze przed rozpoczęciem zabudowy fizycznej nazywane są „kosztami wstępnymi”.

Konieczne może okazać się zasięgnięcie porad specjalistów w różnych kwestiach inżynierskich, architektów. W kosztorysie należy uwzględnić wszystkie opłaty za uzyskanie poszczególnych zezwoleń. Uwzględnia także opłatę za ubezpieczenie OC, kredyty hipoteczne, prowizję za finansowanie. Trwa oczyszczanie terenu, prace geodezyjne i geodezyjne przyszłych odcinków i dróg, prowadzone są różne badania planowe i topograficzne. Takie działania wymagają dodatkowych kosztów, do których zaliczają się koszty ułożenia dodatkowych ulic, prac odwodnieniowych, budowy sieci kanalizacyjnej i komunalnej, koszty sprzedaży. Ponadto główny deweloper musi prawidłowo rozdzielić koszty ogólne, koszty pośrednie i niezbędny zysk.

Przykład 11.18.
Powierzchnia badanego masywu wynosi 30 akrów. Koszty „wstępne” szacuje się na 50 000 dolarów. Badania wykazały, że na każdym akrze można rozmieścić trzy działki. Każdą działkę można sprzedać za 10 000 dolarów. Zmienne koszty rozwoju przypadające na partię, koszty sprzedaży i zyski szacowane są na poziomie. 4667 USD Rocznie można sprzedać 30 partii.
Wszelkie koszty planowania, projektowania i przygotowania terenu rozliczane są na bieżąco, natomiast przychody ze sprzedaży oraz koszty zmienne rozliczane są na koniec każdego roku.
Budujmy przepływy pieniężne bez uwzględnienia kosztów nabycia gruntu. Bieżące wydatki na planowanie, projektowanie i wstępne ulepszenie tablicy - 50 000 USD.
Pierwszy rok: Sprzedaż działki (30 x 10 000) 300 000


- 160 000

Drugi rok: Sprzedaż działek (30 x 10 LLC) 300 000
Minusy: Koszty sprzedaży,
rozwój i zysk (30 x 4667) - 140 000
- 160 000
3 rok: Sprzedaż działki (30 x 10 000) 300 000
Minusy: Koszty sprzedaży,
rozwój i zysk (30 x 4667) - 140 000
- 160 000

Uwzględniając koszt kapitału oraz oczekiwane ryzyko, stopę dyskontową ustalono na poziomie 10%.
Wartość bieżąca netto przy 10% stopie dyskontowej wynosi 347 996 USD

Na podstawie przyjętych założeń określających koszt zagospodarowania gruntu maksymalna cena, jaką główny deweloper może zapłacić za grunt, wynosi 348 000 USD. (za 30 akrów) lub około 11 600 dolarów. za 1 akr.

4. Metoda pozostałości. Zakłada się, że teren został zmodernizowany do poziomu NEI, a dochód operacyjny netto (N01) przypisany temu miejscu jest kapitalizowany przy użyciu stopy kapitalizacji dla gruntów jako miary kosztu.
5. Metoda kapitalizacji renty gruntowej. Dochody z dzierżawy gruntów kapitalizuje się w celu uzyskania wartości gruntu. Metoda opiera się na analizie sprzedaży działek dzierżawionych po stawkach rynkowych.
6. Porównywalna metoda sprzedaży. Metoda ta opiera się na porównaniu danych dotyczących podobnych nieruchomości sprzedanych na krótko przed datą wyceny danego terenu. Szczególną uwagę należy zwrócić na transakcje zawierane w typowych warunkach rynkowych i możliwie najbliżej daty wyceny.
Przyjrzyjmy się bliżej zastosowaniu tej metody.
1. Organizacja informacji. Informacje można uporządkować w następujący sposób:
a) cechy porównywalnego gruntu:
- Lokalizacja,
- wymiary,
- zagospodarowanie przestrzenne, t
- formularz,
- topografia,
- dostęp,
- recenzja,
- pożytek,
- służebność;
b) strefa rynkowa (obszar zasięgu);
c) stopień płynności – czy nieruchomość nadaje się do sprzedaży i ile czasu zajmie sprzedaż terenu.
2. Jednostki porównania. Oceniane i porównywalne właściwości często różnią się wielkością i innymi parametrami. Porównując należy sprowadzić je do „wspólnego mianownika”.
Jako jednostki porównawcze w wycenie gruntów stosuje się:
- cena za 1 m²;
- cena za 1 ha;
- cena za metr bieżący lub czołowy;
- cena za działkę.
3. Dokonanie korekt elementów porównania. Aby nieruchomość porównywalna była całkowicie podobna do wycenianej nieruchomości, należy dokonać korekt elementów porównania. Korekty te należy wprowadzać w określonej kolejności:
1. Przeniesione prawa do nieruchomości.
2. Warunki finansowania.
3. Warunki sprzedaży.
4. Warunki rynkowe, data sprzedaży.
5. Charakterystyka fizyczna:
- Lokalizacja,
- rozmiar,
- formularz,
- topografia,
- dostęp,
- zagospodarowanie przestrzenne,
- recenzja,
- użyteczność.
Korekty 1-4 wprowadza się sekwencyjnie.