Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.
Оценка стоимости земельных участков
Оценка нужна для:
- страхования объекта;
- его залога;
- внесения участка в уставный капитал предприятия;
- приобретения земли;
- в иных случаях.
Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.
Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.
Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.
Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Принципы оценки
Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:
- полезность участка;
- рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
- искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
- итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
- рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.
Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.
Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.
В итоговом документе надо указывать:
- описание земельного участка;
- на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
- фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
- общее описание рынка земельных участков;
- определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.
Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.
Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.
Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.
Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.
В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.
Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.
В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).
Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , например:
- методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
- способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
- затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).
Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.
Доходный подход к оценке земельных участков
Доходный подход к оценке земельных участков -- это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.
Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся
на застроенный земельный участок;
арендная плата для оценки земель поселений;
доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Первый подход -- это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.
Второй подход -- расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения.
Третий подход -- метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, -- потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
Сравнительный подход к оценке земельных участков
Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.
Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.
Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка -- это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:
участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;
участки, используемые для индивидуального жилищного
строительства;
участки, используемые для массового жилищного строительства;
участки под объектами коммерческой недвижимости;
участки под общественными объектами и т.п.
Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.
Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.
Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:
титул собственности и регистрационные данные по земель
ному участку, сервитуты;
физические характеристики участка;
данные о взаимосвязи участка с окружением;
Экономические факторы, характеризующие участок.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Затратный подход к оценке земельных участков
Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.
Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.
Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10--15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки -- широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество , имеют отличительные особенности.
Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.
По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.
Методы, используемые наиболее часто:
- Сравнение продаж;
- Выделение;
- Распределение;
- Капитализация;
- Рента, а также метод остатка;
- Предполагаемое использование.
Сравнение продаж
Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.
Метод выделения
Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект - земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.
В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:
- Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
- Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
- Вычитает из рыночной - стоимость замещения (воспроизводства).
Распределение
Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:
- Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
- Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
- Эффективная эксплуатация земли;
Алгоритм действий эксперта будет следующий:
- Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
- Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.
Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.
Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.
Капитализация
Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов - с застройками и без них.
Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:
- Рассчитывается рента, созданная участком;
- Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
- С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.
Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.
Метод остатка
Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий - главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.
Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.
Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:
- ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
- Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
- Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
- Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.
Предполагаемое использование
Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.
Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.
Настоящие профессионалы к вашим услугам
Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.
Отдельно земельный участок может оцениваться для целей:
- налогообложения недвижимого имущества;
- определения размеров компенсаций за отчуждение земли;
- уточнения ущерба при ликвидации существующих улучшений;
- определения размеров арендной платы;
- оценки рыночной стоимости земли в затратном подходе. Существует шесть основных методов оценки земли:
1. Метод соотнесения (аллокации).
2. Метод извлечения (экстракции).
3. Метод застройки или развития (освоения).
4. Метод остатка для земли.
5. Метод капитализации земельной ренты.
6. Метод сопоставимых продаж.
7.
1. Метод соотнесения (аллокации) (abstraction or allocation technique). Метод аллокации основан на том, что стоимость участка Можно оценить разнесением общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя основными частями - землей и улучшениями. Оценщик определяет, в каком соотношении цена продажи распределяется между ними, оценив сначала рыночную стоимость улучшений
Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности - допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.
Пример 11.17. Определить стоимость участка, расположенного в районе жилой застройки. Последний застроен уже на 95%, и в течение последних трех лет здесь не было ни одной продажи свободного участка. Однако, как видно из табл. 11.38, в этом районе оценщик выявил несколько недавних продаж участков с жилыми домами. В ходе сбора и анализа собранных данных на основе затратного подхода была проведена оценка стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.
Исходя из анализа данных, представленных в табл. 11.38, оценщик посчитал, что после застройки участка на землю будет приходиться примерно 20% от общей стоимости объекта. Таким образом, стоимость оцениваемого участка составит 17 000 дол.
По мере старения зданий и сооружений удельный вес участка в общей цене продажи растет. При использовании данных об объектах с очень старыми зданиями метод аллокации может давать большую погрешность, поскольку очень сложно оценить сумму накопленного износа. На соотношение между стоимостью участка и стоимостью зданий и сооружений могут влиять также и другие факторы - низкий уровень застройки сопоставимых объектов или, напротив, их перегруженность застройкой; проблемы, связанные с необычными формами или размерами участков. Вследствие подобных ограничений метод аллокации следует использовать только в тех случаях, когда при оценке участка не могут быть использованы другие методы.
2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цен i)i продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений в общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.
3. Метод застройки или развития (освоения). Может быть рекомендован при разбивке площади на индивидуальные осваиваемые участки. Помимо затрат на приобретение неосвоенной земли новый собственник (первичный застройщик) несет ряд других расходов. Некоторые из этих расходов обусловлены ресурсным качеством земли, другие - местными правилами, определяющими порядок разбивки, или законодательством по охране окружающей среды. Затраты, поднесенные еще до начала физического освоения, получили название «предварительные расходы».
Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.
Пример 11.18.
Площадь обследуемого массива составляет 30 акров. «Предварительные» расходы оцениваются в 50 000 дол. Проведенные изыскания показали, что на каждом акре могут быть разбиты три лота. Каждый лот может быть продан за 10 000 дол. Переменные расходы на освоение каждого лота, продажные издержки и прибыль оцениваются в. 4667 дол. Ежегодно может продаваться 30 лотов.
Все расходы, связанные с планированием, проектированием и подготовкой земли к разбивке, отнесены к настоящему времени, в то время как все поступления от продажи и переменные расходы - к концу каждого соответствующего года.
Построим денежный поток без учета затрат на приобретение земли. Текущие расходы на планирование, проектирование и предварительное улучшение массива - 50 000 дол.
1-й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
- 160 000
2- й год: Продажи участков (30 х 10 ООО) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
- 160 000
3- й год: Продажи участков (30 х 10 000) 300 000
Минус: Продажные издержки, затраты на
освоение и прибыль (30 х 4667) — 140 000
- 160 000
С учетом стоимости капитала и ожидаемого риска ставка дисконта определена в 10%.
Чистая текущая стоимость при ставке дисконта 10% составляет 347 996 дол
Исходя из сделанных допущений, определяющих стоимость освоения земли, максимальная цена, которую первичный застройщик может заплатить за землю, составляет 348 000 дол. (за 30 акров) или примерно 11 600 дол. за 1 акр.
4. Метод остатка. Предполагается, что участок улучшен до НЭИ и чистый операционный доход (N01), относимый к участку, капитализируется использованием коэффициента капитализации для земли в показатель стоимости.
5. Метод капитализации земельной ренты. Доходы от сдачи земли в аренду капитализируются для получения стоимости земли. Метод основывается на анализе продаж земельных участков, сдаваемых в аренду по рыночным ставкам.
6. Метод сопоставимых продаж. Этот метод основан на сопоставлении данных по аналогичным участкам, проданным незадолго до даты оценки рассматриваемого участка. Особое внимание следует уделять сделкам, совершенным в типичных рыночных условиях и максимально приближенным к дате оценки.
Рассмотрим подробнее применение этого метода.
1. Организация информации. Информация может быть организована следующим образом:
а) характеристики сопоставимого участка земли:
- местоположение,
- размеры,
- зонирование, t
- форма,
- топография,
- доступ,
- обзор,
- полезность,
- сервитута;
б) рыночная зона (район охвата);
в) степень ликвидности - подходит ли недвижимость для продажи и какой период времени потребуется для реализации участка.
2. Единицы сравнения. Оцениваемые и сопоставимые объекты часто различаются по размерам и другим параметрам. При сравнении необходимо привести их к «общему знаменателю».
В качестве единиц сравнения при оценке земли используются:
- цена за 1 м²;
- цена за 1 га;
- цена за линейный или фронтальный метр;
- цена за лот или участок.
3. Внесение корректировок по элементам сравнения. Чтобы сопоставимая недвижимость была полностью схожа с оцениваемой, необходимо внести корректировки по элементам сравнения. Эти корректировки следует вносить в определенной последовательности:
1. Переданные права на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия, дата продажи.
5. Физические характеристики:
- местоположение,
- размер,
- форма,
- топография,
- доступ,
- зонирование,
- обзор,
- полезность.
Корректировки 1-4 вводятся последовательно.