Invia il tuo buon lavoro nella base di conoscenza è semplice. Utilizza il modulo sottostante

Studenti, dottorandi, giovani scienziati che utilizzano la base di conoscenza nei loro studi e nel loro lavoro ti saranno molto grati.

AGENZIA FEDERALE PER L'ISTRUZIONE

Istituto di istruzione statale di istruzione professionale superiore

Università statale del Pacifico

Test

disciplina Valutazione aziendale

Approccio del costo alla valutazione aziendale: essenza, principi e metodi di calcolo utilizzati, pro e contro

Khabarovsk 2009

introduzione

Con lo sviluppo delle relazioni di mercato, la necessità di valutazione aziendale è in costante aumento. Secondo la legge federale "Sulle attività di valutazione nella Federazione Russa", la valutazione degli oggetti di proprietà (oggetti di proprietà totale o parziale della Federazione Russa, entità costituenti della Federazione Russa o comuni) è obbligatoria al momento della privatizzazione, trasferimento a trust gestione o locazione, vendita, nazionalizzazione, riscatto, concessione ipotecaria, trasferimento in conto capitale autorizzato.

La valutazione aziendale viene effettuata utilizzando tre approcci: reddituale, comparativo e di costo. Ogni approccio consente di enfatizzare le caratteristiche speciali dell'oggetto.

L'approccio del costo è più applicabile alla valutazione di imprese con attività eterogenee, comprese quelle finanziarie, e anche quando l'attività non genera un reddito stabile. Si consiglia di utilizzare i metodi dell'approccio del costo quando si valutano tipi speciali di attività (hotel, motel, ecc.), Assicurazioni. Le informazioni raccolte includono dati sui beni oggetto di valutazione (prezzi del terreno, specifiche dell'edificio, ecc.), dati sul livello dei salari, costo dei materiali, costi delle attrezzature, profitti e spese generali dei costruttori nel mercato locale, ecc. Le informazioni richieste dipendono dalle specifiche dell'immobile oggetto di valutazione.

1. L'essenza dell'approccio del costo alla valutazione aziendale

L'approccio del costo, noto anche come metodo dell'appaltatore, è riconosciuto nella maggior parte degli stati. In entrambe le applicazioni, l'approccio del costo determina il valore stabilendo il costo per l'acquisizione di un terreno e la costruzione di un nuovo immobile di uguale utilità, o il costo per adattare un vecchio immobile per un uso simile senza alcuna spesa sprecata a causa del ritardo. Il costo per l'acquisizione di un appezzamento di terreno viene aggiunto ai costi totali di costruzione. (Laddove possibile, viene preso in considerazione anche il reddito/utile d'impresa, ovvero il profitto o la perdita dello sviluppatore viene aggiunto ai costi di costruzione.). L'approccio del costo pone un limite massimo all'importo che verrebbe pagato in un mercato normale per un determinato immobile in condizioni nuove. Per gli immobili più datati si tiene conto di varie forme di "ammortamento accumulato" (degrado fisico; obsolescenza funzionale o tecnica; obsolescenza economica o visiva) per calcolare un prezzo che si avvicini al valore di mercato. A seconda di quanti dati per il calcolo vengono prelevati dal mercato, l'approccio del costo può fornire un'indicazione diretta del valore di mercato. L'approccio del costo è molto utile per determinare il valore di mercato dei progetti di costruzione proposti, proprietà specializzate e altre proprietà raramente vendute sul mercato.

L'approccio del costo alla valutazione della proprietà di un'impresa comporta la determinazione del suo valore attuale sulla base del costo di sostituzione dell'oggetto o del costo di sostituzione meno l'ammortamento accumulato. Il costo di sostituzione di un oggetto è il costo per riprodurre una copia esatta di un oggetto. Il costo di sostituzione è l'ammontare dei costi per la costruzione di un oggetto simile per destinazione a quello oggetto di valutazione, a condizioni di mercato alla data di valutazione. La caratteristica principale dell'approccio al costo è la valutazione elemento per elemento della proprietà dell'impresa, in cui il complesso immobiliare oggetto di valutazione è suddiviso nelle sue parti componenti, ciascuna parte viene valutata e quindi il valore dell'intero complesso immobiliare si ottiene sommando i costi delle sue parti.

L'approccio del costo (proprietà) nella valutazione aziendale considera il valore dell'impresa in termini di costi sostenuti. Il valore di bilancio delle attività e delle passività dell'impresa a causa dell'inflazione, dei cambiamenti nelle condizioni di mercato, dei metodi contabili utilizzati, di norma, non corrisponde al valore di mercato. Di conseguenza, il perito deve affrontare il compito di adeguare il bilancio dell'impresa. Per fare ciò, il valore equo di mercato di ciascuna attività dello stato patrimoniale viene prima valutato separatamente, quindi viene determinato il valore attuale delle passività e, infine, il valore attuale di tutte le sue passività viene dedotto dal valore equo di mercato del totale beni dell'impresa. Il risultato mostra il valore stimato del capitale proprio della società.

La formula di base nell'approccio della proprietà costosa è:

Equità = attività - passività.

L'algoritmo di calcolo è riportato nella Procedura per la stima del valore patrimoniale netto delle società per azioni, approvata dall'Ordine del Ministero delle finanze della Federazione Russa e dalla Commissione federale per il mercato dei valori mobiliari del 29 gennaio 2003 n. 10n / 03 -6/pz.

2. I principi valutazione aziendale secondo l'approccio del costo

L'approccio del costo si basa sui principi di sostituzione, utilizzo migliore e più efficiente, equilibrio, valore economico, divisione economica.

Il principio di sostituzione è definito come segue: il valore massimo di un'impresa è caratterizzato dal prezzo più basso al quale può essere acquistato un altro bene di utilità equivalente. Supponiamo che una certa entità voglia acquisire la proprietà di un'impresa dolciaria che produce dolci. Confronta i prezzi di imprese simili che producono biscotti, pan di zenzero, marshmallow e pane. Tuttavia, l'acquirente ha l'opportunità di scegliere un'attività di direzioni diverse.

Il risultato dell'analisi dei fattori di costo e delle caratteristiche dell'impresa è la scelta della migliore e più efficiente utilizzazione dell'immobile, legalmente e tecnicamente fattibile, che fornisce al proprietario il valore massimo dell'immobile oggetto di valutazione. Questa è l'essenza del principio di utilizzo migliore e più efficiente. Il principio è necessario se utilizzato come base di valutazione per la ristrutturazione della società. Se lo scopo della valutazione è quello di calcolare il valore di un'impresa operativa senza tener conto di eventuali modifiche, questo principio non si applica.

L'impresa è un sistema, una delle leggi dello sviluppo e dell'esistenza di cui è l'equilibrio, la proporzionalità dei suoi elementi. La massima efficienza dell'impresa si ottiene con una proporzionalità oggettivamente determinata dei fattori di produzione. Vari elementi del sistema aziendale devono essere coordinati tra loro in termini di throughput e altre caratteristiche. L'aggiunta di qualsiasi elemento al sistema, che comporti una violazione della proporzionalità, porta ad un aumento del valore dell'impresa. Nel valutare il valore di un'impresa, è necessario tenere conto del principio di equilibrio (proporzionalità), in base al quale è possibile ottenere il massimo reddito da un'impresa in base ai valori ottimali dei fattori di produzione. Uno degli aspetti importanti del funzionamento di questo principio è la corrispondenza della dimensione dell'impresa alle esigenze del mercato. Se questa corrispondenza viene violata, l'attività è inefficiente (potrebbe essere difficile consegnare risorse o merci, ecc.).

La valutazione immobiliare si basa sul principio del valore economico. L'essenza del principio del valore economico ottimale è la seguente: date le tendenze prevalenti nel mercato immobiliare, un certo valore (ottimale) di un determinato tipo di proprietà è maggiormente richiesto. Il principio della dimensione ottimale si applica sia agli edifici che ai terreni. Questo principio tiene conto al meglio delle preferenze di mercato prevalenti in questo mercato. Una deviazione da questa dimensione, di norma, porta a una diminuzione dell'attrattiva dell'oggetto valutato e, di conseguenza, del suo valore.

La domanda del mercato, le opportunità di sviluppo del business, l'ubicazione e altri fattori determinano il modo in cui viene utilizzato un business. Quando si considera la direzione dello sviluppo aziendale, può sorgere la questione della divisione economica dei diritti di proprietà sulla proprietà, se ciò aumenterà il valore complessivo. Una divisione economica si verifica quando il diritto su un oggetto può essere diviso in due o più, per cui il valore totale dell'oggetto aumenta. Il principio della separazione economica significa che i diritti di proprietà dovrebbero essere divisi e combinati in modo tale da aumentare il valore totale dell'oggetto.

3. Metodi di approccio al costo nella valutazione aziendale

Questo approccio è rappresentato da due metodi principali:

Metodo del patrimonio netto;

metodo del valore di recupero.

La scelta dei metodi di valutazione nell'approccio del costo dipende dallo scopo della valutazione, dal tipo di oggetto da valutare e dalle prospettive del suo utilizzo.

3.1 metodo del patrimonio netto

Il calcolo con il metodo del valore patrimoniale netto comprende diverse fasi:

1) viene determinato il ragionevole valore di mercato dei beni immobili dell'impresa;

2) si stima il valore di mercato di macchinari e attrezzature;

3) identificare e valutare le attività immateriali;

4) viene determinato il valore di mercato degli investimenti finanziari, sia a lungo che a breve termine;

5) le rimanenze sono convertite in valore corrente;

6) sono stimati i risconti passivi;

7) i crediti sono stimati;

8) le passività della società sono convertite nel valore attuale;

9) il costo del capitale proprio è determinato sottraendo il valore attuale di tutte le passività dal fair market value della somma delle attività.

Il metodo del patrimonio netto dà i migliori risultati nella valutazione dell'impresa:

Possedere beni materiali e finanziari significativi;

Se è impossibile determinare con precisione l'utile o il flusso di cassa dell'impresa in futuro;

Operativo, appena emerso, senza dati retrospettivi sugli utili. Così come una holding o una società di investimento.

L'indicatore del valore patrimoniale netto è stato introdotto dalla prima parte del codice civile della Federazione Russa per valutare il grado di liquidità delle organizzazioni.

Il patrimonio netto è un valore determinato sottraendo dall'importo delle attività di una società per azioni accettato per il calcolo, l'importo delle sue passività accettate per il calcolo.

La procedura per il calcolo del valore del patrimonio netto in una stima contabile è determinata in conformità con la Procedura per la stima del valore del patrimonio netto delle società per azioni, approvata con ordinanza del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 5 agosto 1996 71 e la Commissione federale del mercato dei valori mobiliari del 5 agosto 1996 n. 149.

La valutazione secondo la metodologia del patrimonio netto si basa sull'analisi dei bilanci. È un indicatore della condizione finanziaria dell'impresa alla data di valutazione, del valore effettivo dell'utile netto, del rischio finanziario e del valore di mercato delle attività materiali e immateriali.

I principali bilanci analizzati nel processo di valutazione:

Bilancio;

Conto economico;

Rendiconto di cassa;

Applicazioni a loro e decodifica.

Inoltre, possono essere utilizzate altre forme ufficiali di bilancio, nonché la rendicontazione interna dell'impresa.

Preliminarmente, il perito esegue un adeguamento inflattivo della documentazione finanziaria.

Lo scopo dell'adeguamento all'inflazione della documentazione è quello di portare le informazioni retrospettive per periodi passati in una forma comparabile; tenendo conto delle variazioni di prezzo inflazionistiche quando si effettuano le previsioni dei flussi di cassa e dei tassi di sconto.

Il modo più semplice per adeguarsi è rivalutare tutte le voci di bilancio per le variazioni del tasso di cambio del rublo rispetto al tasso di una valuta più stabile.

3.2 Metodo del valore residuo

La stima del valore di liquidazione viene effettuata nei seguenti casi:

la società è in fallimento o vi sono seri dubbi sulla sua capacità di continuare ad operare;

Il valore di una società in liquidazione può essere superiore a quello delle operazioni continue.

Il valore di liquidazione è il valore che il proprietario dell'impresa può ricevere nella liquidazione dell'impresa e nella vendita separata dei suoi beni.

Il calcolo del valore di liquidazione dell'impresa comprende diverse fasi principali:

1) Viene preso l'ultimo bilancio (preferibilmente l'ultimo trimestre).

2) È in fase di sviluppo un programma di calendario per la liquidazione dei beni, poiché la vendita di vari tipi di beni dell'impresa: immobili, macchinari e attrezzature, l'inventario viene effettuato in diversi periodi di tempo.

3) Determinare i proventi lordi della liquidazione dei beni.

4) Il valore stimato dei beni è ridotto dell'importo dei costi diretti (provvigioni a studi legali e studi di valutazione, imposte e tasse che vengono pagate all'atto della vendita). Sulla base del programma del calendario di liquidazione delle attività, i valori rettificati delle attività oggetto di valutazione sono attualizzati alla data di valutazione a un tasso di sconto che tiene conto del rischio associato alla vendita.

5) Il valore di recupero dei beni è ridotto dei costi connessi alla detenzione dei beni prima della loro vendita, inclusi i costi di mantenimento delle scorte di prodotti finiti e lavori in corso, di manutenzione di attrezzature, macchinari, meccanismi, immobili, nonché i costi di gestione mantenere il funzionamento dell'impresa fino alla sua completa liquidazione. Il periodo di sconto per i costi corrispondenti è determinato dal programma di calendario per la vendita delle attività della società.

6) L'utile (perdita) operativo del periodo di liquidazione viene aggiunto (sottratto).

7) Sono detratti i diritti di prelazione alla soddisfazione: TFR e compensi ai dipendenti dell'impresa; crediti dei creditori per obbligazioni garantite da un pegno di proprietà dell'impresa liquidata; debiti per versamenti obbligatori in bilancio e fondi fuori bilancio; transazioni con altri creditori.

Pertanto, il valore di liquidazione dell'impresa viene calcolato sottraendo dal valore rettificato di tutte le attività del bilancio l'importo dei costi correnti associati alla liquidazione dell'impresa, nonché il valore di tutte le passività assunte.

4. Vantaggie gli svantaggi dell'approccio basato sui costi

Quando si scelgono i metodi necessari per condurre il processo di valutazione aziendale, è necessario presentare i vantaggi e gli svantaggi che ogni approccio e metodo comporta.

Vantaggi dell'approccio basato sui costi:

1) Eliminazione di una parte significativa delle assunzioni inerenti ad altri approcci.

2) Efficienza e affidabilità nella valutazione di nuove imprese, holding e società di investimento.

3) Basato su beni reali.

4) Questo approccio è appropriato e/o l'unico possibile nei seguenti casi:

L'impossibilità di una determinazione sufficientemente accurata dell'utile o del flusso di cassa dell'impresa in futuro;

Stime di un'impresa sull'orlo del fallimento, ci sono dubbi sulla sua capacità di rimanere in attività;

Analisi del terreno migliore e più efficiente;

Studio di fattibilità di nuove costruzioni e migliorie;

Valutazione di impianti pubblici-statali e speciali;

Valutazione di oggetti in mercati inattivi;

Perizie a fini assicurativi e fiscali;

Nonostante l'ovvia semplicità e chiarezza, il metodo del costo non è esente da lacune. Innanzitutto, non tenendo conto delle prospettive di sviluppo dell'impresa e, in una certa misura, sottovalutando tutti i redditi dell'impresa e aumentandone le passività, dà una valutazione pessimistica del valore dell'impresa.

Svantaggi dell'approccio basato sui costi:

1) Non tiene conto dei profitti futuri, nonché del livello di rendimento delle attività esistenti, ad es. prospettive imprenditoriali.

2) I costi non sono sempre equivalenti al valore di mercato.

3) I tentativi di ottenere un risultato di valutazione più accurato sono accompagnati da un rapido aumento del costo del lavoro.

4) La discrepanza tra i costi di acquisto dell'immobile oggetto di stima e i costi di nuova costruzione esattamente dello stesso oggetto, poiché l'ammortamento accumulato viene detratto dal costo di costruzione durante il processo di valutazione.

5) La complessità dell'applicazione nella valutazione di oggetti unici con valore storico, caratteristiche estetiche o oggetti obsoleti.

6) Calcolo problematico del costo di riproduzione di vecchi edifici.

7) La complessità di determinare la quantità di usura accumulata di vecchi edifici e strutture.

8) Valutazione separata del terreno dai fabbricati.

Compito n. 1

Viene proposta l'implementazione della società "Forpost". Sono disponibili tre anni di dati sul flusso di cassa. Determinare il valore di mercato dell'impresa utilizzando il metodo del contante scontato. Allo stesso tempo, si dovrebbe tenere conto del fatto che le immobilizzazioni create a spese dei fondi propri sono prese in considerazione nei costi totali (deflussi di cassa dell'impresa).

La determinazione del valore di un'azienda utilizzando il metodo DCF si basa sul presupposto che un potenziale investitore non pagherà per questa attività un importo superiore al valore attuale del reddito futuro derivante da tale attività. Il proprietario non venderà la sua attività per un valore inferiore al valore attuale dei guadagni futuri previsti. Si ritiene che, a seguito dell'interazione, le parti raggiungeranno un accordo su un prezzo di mercato pari al valore attuale dei redditi futuri.

Con il metodo del flusso di cassa scontato, il valore di un'impresa si basa sui flussi di cassa futuri piuttosto che passati. Pertanto, il compito del perito è quello di sviluppare un flusso di cassa previsto per un periodo di tempo futuro. Data la situazione dell'economia del paese, il periodo di previsione ottimale può essere considerato di 3-5 anni.

Tecnicamente parlando, un tasso di sconto è un tasso di interesse utilizzato per convertire i flussi di reddito futuri in un unico valore attuale, che è la base per determinare il valore di mercato di un'impresa. Calcoliamo il tasso di capitalizzazione utilizzando il metodo di costruzione cumulativo. Si svolge in due fasi:

1. Determinazione del tasso di rendimento appropriato - in questo caso, il tasso di rendimento sui depositi non è cambiato per 3 anni ed è del 13%.

2. Stima del valore del premio per il rischio corrispondente per l'investimento in una data società - in questo caso, il valore del premio per il rischio, il controllo, ecc. non è cambiato durante 3 anni ed è del 5%.

Pertanto, il tasso di sconto determinato cumulativamente è del 13% + 5% = 18%

Calcolo del flusso di cassa, migliaia di rubli

Ricevute di cassa per i prodotti venduti
Pagamento a fornitori per risorse materiali
Pagamento degli stipendi ai lavoratori
Pagamento delle imposte maturate sui salari
Ammortamento
Pagare le tasse
Pagamento di interessi
Ottenere prestiti
Attività auto-create messe in bilancio
proprietà in eccesso
Flusso di cassa, mille rubli

Valore di mercato dell'impresa = ? PV + eccesso di proprietà = 240433,2 + 433884,89 - 98445,12 + 25000 + 25000 + 25000 = 650872,97

Compito n. 2

Un'impresa industriale produce tre tipi di prodotti (ha tre linee di business): prodotti A, prodotti B, prodotti C. L'impresa ha attività temporaneamente in eccesso (non saranno necessarie entro uno o due anni), il cui costo si riflette in i dati iniziali. Questi fondi possono essere affittati, che costituiranno la quarta linea di business. Nella tabella sono presentati i proventi derivanti dall'eventuale utilizzo delle eccedenze di attivo. È necessario determinare il ragionevole valore di mercato dell'impresa come impresa in funzionamento per due o tre anni di continuazione della sua attività.

La redditività per tre anni di lavoro è 0,21.

	Linea di affari 1	Linea di affari 2	Linea di affari 3	Eccesso di valore patrimoniale	Reddito dall'eventuale utilizzo delle eccedenze di attivo	azioni d'impresa
Volume delle vendite per anni
Il quarto
Prodotto
Per due anni

Il problema viene risolto utilizzando l'approccio reddituale mediante l'attualizzazione dei flussi di cassa.

Linea di affari 1

? PV 1 = 305785,12 + 82644,62 + 181818,18 + 82644,62 = 652892,54.

? PV 2 = 171232,87 + 205479,45 + 68493,15 = 445205,47.

? PV 2 = 56497,17 + 141242,93 + 124293,78 = 322033,88.

Il valore di mercato dell'impresa come impresa operativa sulla base di tre anni di continuazione del suo lavoro = ? PV per 3 anni + valore del patrimonio in eccesso = 652892,54 + 445205,47 + 322033,88 + 420000 = 1840131,89.

CONelenco delle fonti utilizzate

1. Valutazione aziendale: libro di testo / ed. A.G. Griaznova, MA Fedotova. - 2a ed., rivista. e aggiuntivi - M.: Finanza e statistica, 2005.

2. Valutazione immobiliare: una serie di "Tutorial" / I.V. Granova - San Pietroburgo; Pietro, 2001.

3. Il valore delle imprese: valutazione e gestione. Copeland T., Koller T., Murrin J.. - M.: Olymp-Business, 1999.

4. Codice degli standard di valutazione della Società russa di periti (SSO ROO 2005). Linee guida per l'applicazione degli standard di valutazione (MRPSO ROO 2005).

5. http://www.kodtpp.ru Stima del valore di mercato di un'impresa (Raccomandazioni metodologiche per le attività di valutazione) Comitato della Camera di Commercio e dell'Industria della Federazione Russa per le attività di valutazione.

Documenti simili

Descrizione degli aspetti positivi e negativi dell'applicazione dell'approccio del costo alla valutazione aziendale. Analisi delle attività di Goldman Sachs LLC, fasi di calcolo del valore del patrimonio netto dell'azienda. Considerazione delle caratteristiche dei metodi di approccio al costo.

tesina, aggiunta il 26/12/2012


Basi metodologiche per la valutazione del valore di un'impresa (impresa). Il concetto, gli obiettivi ei principi della valutazione d'impresa in condizioni moderne. Approcci redditizi, costosi e comparativi alla valutazione d'impresa: principali vantaggi e svantaggi.

tesina, aggiunta il 18/11/2010


L'impresa come oggetto di valutazione. Principi e metodi utilizzati nella valutazione aziendale. Algoritmo del metodo del mercato dei capitali. Approccio di mercato alla valutazione aziendale. Valutazione del pacchetto azionario dell'impresa. Sviluppo di metodi per valutare le prestazioni aziendali dal punto di vista di un approccio sistematico.

tesina, aggiunta il 16/11/2010


Metodi di approccio reddituale alla valutazione aziendale, basati sulla determinazione del valore attuale dei redditi futuri. Analisi, previsione di spese e investimenti. Sviluppo dell'approccio reddituale nella valutazione degli autoveicoli nella Federazione Russa. Vantaggi e svantaggi dell'approccio reddituale.

tesina, aggiunta il 05/06/2015


I principali approcci alla valutazione immobiliare: redditizia, costosa e di mercato. Fattori che influenzano il valore degli immobili e l'approccio del costo alla sua valutazione. Il concetto di full replacement cost, metodi per la sua determinazione e svantaggi dell'approccio del costo.

test, aggiunto il 17/10/2010


Caratteristiche della formazione del mercato finanziario e azionario nazionale di immobili e capitali. Classificazione delle finalità di valutazione aziendale esistenti. Criteri per determinare il valore di un'impresa: classico, costoso (proprietà), comparativo, redditizio.

tesina, aggiunta il 06/11/2014


Fondamenti teorici della valutazione d'impresa. Normativa in materia di valutazione d'impresa. Approccio redditizio, costoso e comparativo nella valutazione. Breve descrizione di PJSC VimpelCom. Valutazione del valore dell'organizzazione con il metodo del patrimonio netto.

tesi, aggiunta il 05/03/2018


Caratteristiche generali e metodi esistenti per valutare il valore di un'impresa. Criteri di selezione per imprese simili, modalità di valutazione della loro proprietà mediante l'approccio comparativo. Vantaggi e svantaggi dell'applicazione del principio degli investimenti alternativi.

tesina, aggiunta il 24/09/2013


Aspetti teorici della valutazione aziendale per approccio comparativo. Metodi utilizzati e condizioni per la loro applicazione. Principi di base per la selezione delle imprese-analoghi. Caratteristiche dei moltiplicatori di prezzo. Formazione del valore finale del valore aziendale.

tesina, aggiunta il 18/10/2014


Il concetto e l'essenza della valutazione aziendale, obiettivi e soggetti della valutazione. Tipologie di valore determinate nella valutazione aziendale e principali approcci: valutazione costosa (proprietà), redditizia, comparativa (mercato), valutazione Goodwell (reputazione aziendale) in condizioni di crisi.

In caso di vendita, acquisizione o fusione di aziende, è spesso necessario determinarne il valore.

A tale scopo vengono utilizzati tre metodi principali. Uno di questi è l'approccio del costo alla valutazione aziendale.

La sua essenza

L'approccio al costo stabilisce il valore dell'impresa in base all'ammontare delle spese per le risorse necessarie per garantire la piena attività dell'azienda, nonché la loro riproduzione. Cioè, il prezzo di un'impresa viene calcolato tenendo conto del volume di attività e passività acquisite dall'organizzazione nel corso del suo lavoro.

A causa delle peculiarità del mercato, il valore reale dell'attività può differire significativamente dal valore contabile. Diversi fattori influenzano questo:

• inflazione;
• utilizzo di vari metodi di contabilizzazione di attività e passività;
• cambiamenti di mercato.

A seguito di queste condizioni, il valore dell'organizzazione può aumentare o diminuire durante l'intero periodo di attività dell'azienda.

Nel determinare il valore di un'impresa, uno specialista può scegliere uno dei tre approcci esistenti (ce ne sono anche). Il costo è considerato tra loro il più semplice e versatile. Questa opzione ha il proprio scopo, vantaggi, svantaggi, nonché una procedura di calcolo diversa da altri metodi.

La formula principale per la valutazione aziendale in questo caso è:

SK \u003d A - O, Dove:

• SC - patrimonio netto;
• A - bene;
• Oh - obblighi.

Il risultato dei calcoli per questo approccio mostra il costo del capitale proprio della società.

Puoi saperne di più su questo approccio dal seguente video:

Portata, vantaggi e svantaggi

Questo approccio viene utilizzato dall'acquirente di un'attività già pronta per confrontare il costo di un'impresa esistente con i possibili costi di creazione di un'impresa simile.

È più appropriato utilizzare l'approccio del costo per valutare un'azienda se:

• l'organizzazione è stata costituita di recente;
• viene valutata l'azienda nel suo complesso;
• la società è in procedura concorsuale;
• l'attività liquidata è valutata;
• la maggior parte delle attività è altamente liquida, ad esempio le azioni della società sono negoziate in borsa, ci sono investimenti;
• L'azienda dispone di grandi beni.

Questo approccio ha i suoi aspetti positivi e negativi di utilizzo.

I vantaggi dell'utilizzo includono:

• la possibilità di calcolo in assenza delle informazioni necessarie per la valutazione con altri metodi;
• può essere applicato a organizzazioni il cui scopo non è generare reddito, ad esempio agenzie governative;
• i risultati possono essere utilizzati per valutare le imprese in un mercato inattivo;
• con il suo aiuto è possibile determinare il valore di lavori in corso, terreni, fabbricati.

Ci sono due aspetti negativi nell'usarlo:

• gli indicatori finanziari ed economici della società non sono utilizzati nei calcoli, ovvero non si tiene conto delle caratteristiche dell'attività, nonché delle prospettive di sviluppo;
• nei calcoli vengono utilizzati indicatori normativi, ovvero la valutazione che utilizza questo approccio non è completamente basata sulle condizioni di mercato.

Quali metodi include?

L'approccio al costo si basa su due metodi:

1. patrimonio netto.
2. valore di liquidazione.

Quando si calcola uno di questi metodi, è necessario utilizzare i dati dell'azienda. Il perito ne sceglie uno in base alle caratteristiche dell'azienda.

metodo del patrimonio netto

Questo metodo di calcolo si basa sulla discrepanza tra lo stato patrimoniale e il valore di mercato della proprietà, obblighi dell'impresa. In base a questo metodo, il perito deve apportare una rettifica al bilancio dell'azienda.

Questo evento si svolge in più fasi:

• Implementato valutazione del valore di mercato di ciascun immobile imprese separatamente. Allo stesso tempo, tutti i tipi di beni sono coinvolti in questo processo: tangibili, immateriali, finanziari:
  • Per valutare la proprietà immobiliare, viene prima determinato l'importo totale dei costi per la sua acquisizione o creazione. Inoltre, l'importo dell'ammortamento fisico o morale viene detratto da questo valore.
  • I macchinari e le attrezzature sono valutati in modo simile.
  • Le rimanenze vengono convertite al valore corrente e vengono presi in considerazione i costi di consegna. Gli oggetti vecchi e inutilizzabili vengono cancellati.
  • I prodotti finiti sono adeguati al valore di mercato. Il prezzo dei prodotti fabbricati in base a contratti conclusi con gli appaltatori non è soggetto a modifiche.
  • Il valore del contante e dei fondi nei conti bancari non è soggetto ad adeguamento.
  • Le rimanenze sono valutate al costo, mentre le vecchie voci vengono cancellate. È inoltre possibile determinare il valore di stima come differenza tra il prezzo di vendita previsto ei costi sostenuti.
  • Le azioni e gli altri titoli sono adeguati al valore di mercato.
  • Il costo dei crediti è calcolato sulla base dell'analisi del suo verificarsi e della possibilità di rimborso. Allo stesso tempo, viene stabilito lo scaduto, che è soggetto a cancellazione totale o parziale.
  • I risconti attivi, se riconosciuti, sono valutati al valore nominale. Tuttavia, quando si considera un'attività instabile, tali beni spesso non vengono presi in considerazione come beni reali.
  • , cioè le licenze, i diritti esclusivi, i risultati del lavoro intellettuale, la reputazione aziendale, sono valutati al valore di mercato.
• Installato debito corrente della società. Le obbligazioni dell'impresa sono valutate tenendo conto della tempistica del loro verificarsi. In questo caso si applica la procedura di sconto. Cioè, tutti i debiti sono ridotti al valore attuale in un'unica data per tutte queste passività.
• Prodotto calcolo del costo stimato del capitale dell'organizzazione. È calcolato come differenza tra attività e passività, il cui ammontare era stato precedentemente stabilito.

La formula è simile a questa:

SC = RA - TP, Dove:

• RA è il valore di mercato delle attività dell'impresa;
• TP: il valore attuale di tutti gli obblighi dell'organizzazione.

Il risultato dei calcoli è il valore di mercato del capitale, cioè il valore di una quota del 100% nella società.

Metodo del valore residuo

Questo metodo si basa sullo stabilire l'importo della differenza tra il valore totale della proprietà che il proprietario dell'impresa può ricevere quando chiude l'attività dopo la vendita dei suoi beni e i costi di conduzione.

Quando si utilizza questo metodo, è necessario tenere conto di tutti i costi associati alla procedura di chiusura:

• spese per servizi di avvocati e commercialisti;
• il costo per mantenere un'azienda fino alla sua chiusura.

L'impresa viene valutata secondo questo metodo in più fasi:

• La scelta del valore di liquidazione è motivata. Non tutte le aziende possono utilizzare questo metodo per la valutazione aziendale. Il metodo è disponibile solo per quelle organizzazioni che sono in fase di chiusura.
• È in fase di sviluppo un programma per la vendita di beni. È necessario garantire il massimo profitto dalla vendita di proprietà. Diversi tipi di attività vengono venduti al proprio tempo:
  • l'immobile viene venduto in tempo da un anno a due;
  • il resto, cioè materiali, scorte, può essere venduto immediatamente dopo che è stata presa una decisione sulla necessità di vendere la proprietà.
• Viene calcolato il valore attuale dell'immobile, escluso il costo di vendita. Allo stesso tempo, il valore rivelato dei beni cambia tenendo conto dei costi di implementazione.
• Il valore modificato delle attività è rettificato alla data di valutazione.
• Viene preso in considerazione l'utile del periodo di liquidazione.
• Calcolare il valore delle passività della società. La rettifica viene effettuata per debiti correnti ea lungo termine. Considera inoltre eventuali passività che si prevede possano sorgere durante il processo di liquidazione.
• Viene stabilito il valore di liquidazione dell'impresa. Allo stesso tempo, l'importo dell'utile operativo viene aggiunto al valore delle attività e l'importo delle passività della società viene sottratto.

La formula qui è simile a questa:

LS \u003d A + OP - P, Dove:

• LS - valore di liquidazione;
• A - beni;
• OP - utile o perdita del periodo di liquidazione;
• P - passività al valore corrente.

L'approccio al costo consente di avere un'idea abbastanza obiettiva del valore dell'azienda. Questo fatto è garantito dalla particolarità del metodo, che consiste nell'analisi più dettagliata della proprietà e nella valutazione di ciascun oggetto.

In un'economia di transizione, molte entità economiche non sono in grado di sopravvivere nella competizione e fornire gli indicatori finanziari necessari per una vita normale. Per valutare principalmente tali imprese (spesso viene chiamata proprietà), viene utilizzato l'approccio del costo. La sua base ideologica è quella di valutare il valore di mercato dei beni ancora a disposizione o determinati costi per la costruzione di una nuova struttura comparabile. Molto spesso, tali beni sono la proprietà rimasta a disposizione dell'oggetto e non i risultati della sua produzione e delle sue attività economiche. Pertanto, in molte fonti letterarie questo approccio è chiamato proprietà. Ma l'approccio basato sui costi è applicabile anche a strutture funzionanti in modo efficiente.

La base finanziaria dell'approccio del costo è il saldo dell'oggetto. Tuttavia, a causa dell'inflazione, dei cambiamenti nelle condizioni di mercato e dell'influenza di molti altri fattori, il valore contabile delle attività differisce notevolmente dal valore di mercato. Pertanto, è necessario innanzitutto valutare separatamente il valore corrente di mercato di ciascuna attività di bilancio. Il costo delle passività della società è soggetto alla stessa procedura. Utilizzando l'approccio del costo, a seconda dello scopo della valutazione, vengono determinati vari tipi di costi.

Ai fini dell'acquisto e della vendita di un oggetto, viene calcolato valore di mercato, quando si tassa - costo di sostituzione; alla liquidazione di un'impresa valore di recupero, per giustificare la nuova costruzione - costo di sostituzione.

L'obiettivo finale dell'utilizzo dell'approccio del costo è calcolare il valore stimato del capitale proprio della società. Il modello di base per questo calcolo è:

C \u003d PV A - Obbligo fotovoltaico

dove C è il capitale proprio dell'oggetto; PV A - il valore di mercato totale di tutte le attività dell'impresa; Responsabilità fotovoltaica - il valore attuale delle passività della società.

L'approccio del costo alla valutazione d'impresa viene principalmente implementato utilizzando due metodi: valore patrimoniale netto e valore di recupero.

metodo del patrimonio netto, nella pratica mondiale spesso chiamato metodo di accumulazione patrimoniale, si basa sulla definizione valore di mercato di tutti i beni dell'oggetto: materiali (terreni, fabbricati, attrezzature, rimanenze), finanziari e immateriali (marchi, know-how, brevetti, licenze, ecc.). Comprende le seguenti fasi principali:

Valutazione del valore di mercato dell'immobile;

Determinazione del valore di mercato di macchinari e attrezzature;

Identificazione e valutazione delle attività immateriali;

Determinazione del valore di mercato degli investimenti finanziari, sia a lungo che a breve termine;

Conversione del valore contabile delle rimanenze in valore corrente;

Valutazione dei crediti e risconti passivi;

Traduzione delle passività dell'oggetto nel valore attuale;

Determinazione del costo del capitale proprio secondo la formula base.

Il valore di mercato dei beni materiali valutati dell'oggetto che comprende immobili, macchinari e attrezzature. Il loro valore è determinato tenendo conto dell'usura. Allo stesso tempo, sotto usuranon capiscono l'ammontare dell'ammortamento contabile(costi di ammortamento in base alla vita utile) e la perdita di valore dovuta a distruzione fisica, imperfezione tecnologica (di progettazione), cambiamenti nella situazione economica, ecc.

La perdita di valore dovuta all'invecchiamento, l'aumento del costo di riparazione e manutenzione di apparecchiature obsolete e l'azione di altri fattori fisici che riducono la vita e l'utilità di un oggetto sono chiamati obsolescenza fisica.

Si considera la diminuzione del valore di un oggetto, causata dalla perdita della capacità di svolgere alcune delle sue funzioni intrinseche obsolescenza funzionale. Di solito si manifesta a causa di difetti di progettazione che causano un aumento del costo di mantenimento della struttura in condizioni operative. Una sorta di obsolescenza funzionale è l'obsolescenza tecnologica, che si manifesta sotto l'influenza dei cambiamenti nella tecnologia di produzione dei prodotti che riducono la produttività di un oggetto.

obsolescenza economica chiamare la perdita di valore di un bene causata dalle condizioni di mercato: aumento della concorrenza, diminuzione della domanda di prodotti, ecc.

Inventario sono generalmente valutati al loro prezzo di vendita previsto. L'inventario obsoleto viene solitamente cancellato.

Attività finanziarie, costituiti da crediti, titoli acquistati e risconti passivi, sono valutati in relazione alle loro specificità. I titoli di solito hanno un certo prezzo di mercato, che è considerato il loro valore. I crediti sono suddivisi in base al momento in cui si verificano: scaduti - cancellati (parzialmente o completamente), futuri - scontati. I risconti attivi sono valutati al loro valore nominale se si dimostrano redditizi.

Beni immateriali di solito includono: il marchio dell'azienda, la sua clientela abituale, contratti per la fornitura di propri prodotti e risorse necessarie alla produzione, brevetti ricevuti (o acquisiti), licenze, know-how, personale selezionato, ecc. La loro valutazione uno per uno nella maggioranza è piuttosto difficile.

Nella pratica occidentale, il concetto di attività immateriali è generalmente utilizzato per valutare buona volontà, inteso come l'insieme di tutti gli elementi dell'attività che spingono i clienti a continuare a preferire i prodotti oi servizi di questa struttura. Pertanto, l'avviamento non può essere separato dall'oggetto, non può essere oggetto di acquisto e vendita da solo. Esistono molti modi per calcolare l'avviamento, ma, di norma, valutare l'avviamento due di loro : utilizzando il rapporto Tobin, quando il valore di mercato dell'impresa supera il valore contabile delle sue attività, o come eccesso di profitto. L'algoritmo di quest'ultimo è il seguente. Innanzitutto determinare il valore di mercato dei beni materiali. Quindi, viene determinato il rendimento medio del capitale proprio del settore, che viene utilizzato per calcolare il profitto ricevuto sulle attività materiali (moltiplicando il rendimento del settore per il suo valore delle attività). La differenza tra il profitto della produzione e delle attività economiche e il profitto delle attività materiali è eccesso di profitto.

La parte dei beni immateriali, costituita da brevetti e licenze, può essere valorizzata utilizzando il concetto di “canoni”, cioè compenso ricevuto dal titolare del brevetto in base a un contratto di licenza per il diritto di utilizzo da parte di altri (di solito sotto forma di una certa percentuale del reddito derivante dal volume delle vendite di prodotti ottenuti con l'aiuto di un brevetto).

Rappresenta il valore di mercato totale delle attività materiali, finanziarie e immateriali il valore di mercato del capitale totale dell'impresa.

Le passività a breve ea lungo termine della società vengono convertite in il loro valore attuale.

La differenza tra il valore di mercato dell'intero capitale dell'impresa e il valore attuale delle sue passività è il valore di mercato dell'impresa, ottenuto utilizzando il metodo del patrimonio netto.

Metodo del valore residuo tecnologicamente simile al metodo del patrimonio netto. La sua caratteristica distintiva risiede nel fatto che l'ammontare dei costi correnti associati alla liquidazione dell'impresa viene dedotto dal costo del patrimonio netto, determinato secondo il metodo del patrimonio netto. Tali costi includono il pagamento di un ordine per la valutazione dei beni, i servizi legali relativi alla liquidazione dell'impresa, le tasse e le commissioni previste durante la vendita. Comprendono inoltre i costi di mantenimento delle rimanenze e dei lavori in corso, delle attrezzature, degli edifici e delle strutture, i costi amministrativi di mantenimento dell'impresa fino al completamento della sua liquidazione, il trattamento di fine rapporto ei pagamenti al personale in relazione al suo licenziamento. Il valore di liquidazione così ottenuto viene corretto per l'ammontare del profitto (perdita) ricevuto dall'attività produttiva principale durante il periodo di liquidazione.

Il vantaggio principale dei metodi di costo approccio è che le stime che ricevono si basano sui valori reali posseduti dall'oggetto. Questo consente la valutazione anche in assenza di dati storici sui risultati produttivi e finanziari, quindi sono adatti anche per la valutazione di nuovi oggetti. La pratica mondiale dell'attività di valutazione mostra che quando si utilizzano tre approcci (redditizio, comparativo e costoso) per lo stesso oggetto, si ottengono valori di valutazione significativamente diversi. Pertanto, è comune utilizzare diversi metodi relativi a diversi approcci. Calcolando il costo medio ponderato in base al peso di ciascuno di essi, determinare il valore finale della valutazione.

Peso del metodo dipende dallo scopo della valutazione e dall'attendibilità delle informazioni utilizzate. Nella valutazione dei progetti di investimento, la quota maggiore viene assegnata al metodo del flusso di cassa scontato, in caso di liquidazione di un'impresa - metodo di liquidazione, in caso di vendita e acquisto - mercato dei capitali, ecc.

In pratica, il lavoro di ciascuna azienda è oggetto di analisi. In questo caso, potrebbe essere applicato redditizio, costoso, alla valutazione aziendale. La necessità di analisi sorge in una varietà di situazioni. Consideriamo ulteriormente come viene eseguito.

informazioni generali

Nella pratica internazionale, gli esperti utilizzano tre approcci alla valutazione:

• costoso;
• comparativo;
• redditizio.

L'analisi delle organizzazioni nazionali è regolata dalla legge federale specifica del settore, nonché dagli standard federali (UST). Ogni approccio ha i propri metodi di valutazione.

Caratteristiche

L'approccio comparativo comprende tre metodi. In particolare, viene effettuata l'analisi del mercato dei capitali, dei coefficienti di settore e delle transazioni. basato su 2 opzioni. Sono l'analisi della capitalizzazione e dei flussi finanziari attualizzati. L'approccio al costo si basa anche su 2 metodi: il metodo del patrimonio netto e sono utilizzati in quasi tutte le trasformazioni dell'organizzazione. L'analisi viene eseguita durante l'acquisizione o la vendita della produzione, la corporatizzazione della società, l'assorbimento, la fusione e così via.

Approccio al costo per stimare il valore di un'impresa (business)

Questa versione dell'analisi ha una caratteristica chiave che la distingue dalle altre. Valutazione aziendale utilizzando l'approccio del costoè elemento per elemento. Nell'ambito dell'analisi, il complesso immobiliare è suddiviso in alcune componenti. Ogni elemento ricevuto viene esaminato, il suo prezzo viene rivelato. Infine, vengono riepilogati tutti gli indicatori ottenuti e viene visualizzato il valore totale dell'impresa.

Indicazioni chiave

Approccio del costo alla valutazione aziendale unisce:

1. Studio dell'accumulazione del patrimonio dell'organizzazione.
2. Valore di bilancio rettificato o metodo del patrimonio netto.
3. Determinazione del prezzo di liquidazione.
4. metodo di sostituzione.

Queste opzioni sono combinate secondo una caratteristica essenziale. Si basano sulla determinazione del valore di ciascun tipo specifico di proprietà dell'organizzazione a prezzi correnti o sui costi di creazione di una società simile (con il metodo di sostituzione) e sottraendo l'importo di tutti i debiti della società. L'analisi utilizza un'unica base di informazioni: l'equilibrio.

Scopo

Di norma, viene utilizzato per ottenere le informazioni necessarie per prendere varie decisioni di gestione. Questa è l'essenza di questa analisi. È possibile spiegare come viene valutata un'azienda utilizzando l'approccio del costo utilizzando l'esempio di un'azienda che viene venduta, assicurata o liquidata. Pertanto, quando si vende un'azienda, il prezzo di mercato viene calcolato con il metodo dell'accumulo di attività. Quando si assicura, viene spesso determinato: quando si chiude una società, viene calcolato il prezzo di liquidazione.

Vantaggi

L'approccio del costo alla valutazione aziendale presenta una serie di vantaggi. I principali possono essere considerati:

1. La capacità di tener conto dell'impatto di fattori economici o produttivi sulle fluttuazioni dei prezzi.
2. Utilizzando una grande base di informazioni. Approccio di costo alla valutazione aziendale sulla base di documenti contabili e finanziari. Questo, a sua volta, ti consente di ottenere risultati più ragionevoli.
3. La capacità di analizzare il grado di sviluppo della tecnologia dell'azienda, tenendo conto del livello di ammortamento degli immobili o delle attrezzature.

Svantaggi dell'approccio del costo nella valutazione aziendale

Nel frattempo, insieme ai vantaggi, ci sono diversi punti negativi nell'analisi. Lo specialista, tenendone conto, può rifiutare l'uso. Gli aspetti negativi più significativi del metodo includono:

1. Determinare solo il prezzo passato.
2. Incapacità di tenere conto dell'attuale situazione di mercato al momento dell'analisi.
3. Statico.
4. Incapacità di tenere conto dei rischi e delle prospettive per lo sviluppo dell'azienda.
5. Mancanza di connessione tra i risultati attuali e futuri di una determinata azienda.

Lo svantaggio dell'approccio del costo nella valutazione aziendale è così come la sua complessità e complessità.

Prezzo netto del libro

Il modo per determinarlo è considerato il più semplice di tutti inclusi. Per stabilire il prezzo netto contabile, tutte le passività (a breve oa lungo termine) vengono dedotte dal valore della valuta. Il risultato è il valore monetario del patrimonio netto dell'impresa o dei suoi beni. I vantaggi di questo metodo includono:

1. Utilizzo di informazioni affidabili solo sui beni effettivi di proprietà dell'azienda. Questo metodo elimina l'astrattezza che è insita in altri metodi.
2. In condizioni di mercato, il metodo ha il database più completo.

Tuttavia, il metodo ha diverse caratteristiche negative:

1. È impossibile tenere conto dell'efficienza dell'azienda e delle prospettive di sviluppo.
2. La situazione del mercato in termini di rapporto tra domanda e offerta di società simili non viene presa in considerazione.

Diamo un'occhiata a come viene valutata un'azienda utilizzando l'approccio dei costi utilizzando un esempio. I dati patrimoniali iniziali sono i seguenti (in c.u.):

• sistema operativo - 5000;
• riserve - 1000;
• crediti verso clienti - 1 migliaio;
• contanti - 500;
• obblighi di debito - 6 mila rubli.

Secondo la conclusione elaborata da uno specialista, le immobilizzazioni dell'azienda sono più costose del 30% e le scorte di materie prime e materiali sono più economiche del 10%. Di conseguenza, non sarà possibile riscuotere il 20% dei crediti. Utilizzando i rapporti appropriati, determinare il valore contabile:

1000 x 0,8 + 1000 x 0,9 + 5000 x 1,3 + 500 - 6000 = 2700.

Prezzo di liquidazione

Viene determinato solo nel caso in cui la società, cessata l'esecuzione delle operazioni, inizi a vendere le proprie attività e ad estinguere le passività. Il calcolo del valore di liquidazione consente di ottenere l'indicatore più basso nel livello dei prezzi. Riflette l'importo minimo al quale una società può essere venduta.

Metodo del prezzo del libro rettificato

È considerata una delle varietà dell'approccio dei costi. Tale metodo include l'indicatore finale della revisione del bilancio con l'adeguamento del prezzo residuo delle attività, tenendo conto del fattore inflazionistico. Nell'analisi viene effettuata una rivalutazione dei fondi. In tal caso, il risultato ottenuto contestualmente viene iscritto in bilancio. Ciò consente di determinare il prezzo netto rettificato, che, in sostanza, funge da indicatore del patrimonio netto della società e della sua riserva di rivalutazione.

metodo di sostituzione

Si concentra esclusivamente sull'analisi dei beni materiali ed è valido solo per le società ad alta intensità di capitale. La valutazione prevede il calcolo del costo di sostituzione integrale dei fondi della società mantenendo l'attuale profilo economico. L'analisi viene eseguita in una determinata sequenza. In primo luogo, vengono valutati i documenti contabili e statistici. Questi includono:

1. Rapporti trimestrali.
2. Rapporti statistici.
3. schede di inventario.

Sulla base dei risultati di questo studio completo, si forma un'idea sull'insufficienza o sufficienza dei beni per estinguere il debito. Successivamente, viene creata una massa di proprietà per la valutazione. Le attività più/meno correnti o liquide sono studiate separatamente. Quindi viene formato l'importo totale del debito della società e viene redatto un programma di rimborso.

conclusioni

L'approccio al costo, basato sull'analisi del bilancio dell'azienda, consente di ottenere indicatori abbastanza oggettivi. Secondo alcuni esperti, è l'opzione più affidabile nelle condizioni economiche instabili di oggi. Il significato della valutazione è il calcolo più accurato del valore di mercato dell'impresa. Tutti i suoi beni vengono analizzati, compresi materiali, immateriali e finanziari.

Questi fondi sono influenzati dai cambiamenti del mercato e dall'inflazione. Di conseguenza, non sempre coincide con il prezzo di mercato. Ciò, a sua volta, richiede aggiustamenti di equilibrio. A tal fine ogni attività viene valutata separatamente.

Una volta determinato il prezzo corrente di tutte le passività dell'impresa, esso viene sottratto dal ragionevole valore di mercato dell'intero immobile. Il risultato ottenuto sarà il prezzo determinato dall'approccio del costo. Il calcolo dell'indicatore di liquidazione viene utilizzato nell'analisi delle imprese fallite o in caso di perdita attesa di solvibilità a breve termine. Questo prezzo mostra l'ammontare dei fondi rimanenti dopo la vendita della società, il rimborso dei costi diretti e altri costi.

Sfumature

Va notato che quando si esegue una valutazione di oggetti immobili di un'impresa, gli specialisti dovrebbero avere a loro disposizione:

1. Caratteristiche costruttive e tecniche per ogni struttura. È formato in conformità con i dati del certificato di registrazione, che a sua volta viene rilasciato presso l'ITV. Inoltre, alla caratteristica devono essere allegate le informazioni del dipartimento di costruzione del capitale.
2. Informazioni di riferimento. Le informazioni dovrebbero includere sia i fondi necessari per le riparazioni sia i costi associati al restauro.

Si segnala inoltre che il valore della società, determinato con il metodo del prezzo di liquidazione, non corrisponde mai ai valori reali. Qui è necessario fare riferimento al paragrafo 9 dell'UST. Dice che il valore di recupero di un oggetto riflette il probabile importo per il quale è possibile venderlo durante il periodo di esposizione.

al tasso: "Valutazione aziendale"

su questo argomento: « VALUTAZIONE AZIENDALE CON L'APPROCCIO DEL COSTO. METODO DI CALCOLO DEL VALORE PATRIMONIALE NETTO»

introduzione

Quando si vende un'impresa, è necessario valutare oggettivamente la sua capacità di aumentare il proprio valore, di essere redditizia, ad es. generare reddito per il proprietario. Quelli. è necessario calcolare il valore di mercato dell'impresa, il prezzo più probabile dell'impresa al quale verrà venduta.

Il calcolo del valore di mercato di un'impresa può essere effettuato utilizzando tre approcci fondamentalmente diversi: l'approccio del reddito, l'approccio di mercato (comparativo) e l'approccio del costo (proprietà).

Questo lavoro del corso utilizza un approccio di costo alla valutazione, la cui rilevanza è dovuta, in primo luogo, alla presenza, di regola, di informazioni iniziali affidabili per il calcolo, nonché all'uso di metodi tradizionali per l'economia domestica per valutare il valore di un'impresa, sulla base di un'analisi del valore della proprietà di un'impresa e dei suoi debiti.

La mancanza dei presupposti per l'applicazione dell'approccio reddituale e di mercato giustifica l'utilizzo dell'approccio valutativo del costo. L'utilizzo dell'approccio di mercato è limitato dalla mancanza di informazioni sulla vendita delle imprese operative, che rende impossibile l'utilizzo del metodo della transazione. Un mercato azionario "debole" limita la possibilità di applicare il metodo del mercato dei capitali. E la mancanza di informazioni di mercato sull'attività finanziaria ed economica di imprese simili a quella oggetto di valutazione esclude la possibilità di utilizzare il metodo dei moltiplicatori stimati.

Mancanza di informazioni di mercato necessarie e sufficienti sulla capitalizzazione e sui coefficienti di attualizzazione del reddito. Limita l'uso di metodi di approccio al reddito (metodo della capitalizzazione e metodo del flusso di cassa scontato)

Principale bersaglio questo corso funziona - per valutare l'impresa, determinandone il valore di mercato per il periodo corrente.

Per raggiungere questo obiettivo, il seguente compiti :

· Approfondire gli aspetti teorici della valutazione d'impresa secondo gli approcci reddituali, patrimoniali e di mercato.

· Determinare gli aspetti positivi e negativi dell'applicazione dell'approccio immobiliare alla valutazione aziendale.

· Identificare le caratteristiche dell'applicazione di questo approccio nelle moderne condizioni di mercato e nell'impresa.

oggetto la ricerca in questo corso è l'applicazione dell'approccio del costo alla valutazione aziendale.

Soggetto la ricerca è l'applicazione del metodo di calcolo del valore delle attività nette nell'impresa.

Capitolo 1. Aspetti teorici dell'approccio immobiliare alla valutazione aziendale

1.1. L'essenza e la portata dell'approccio della proprietà

L'approccio della proprietà (costo) nella valutazione aziendale considera il valore dell'impresa in termini di costi sostenuti. Il valore di bilancio delle attività e delle passività dell'impresa a causa dell'inflazione, dei cambiamenti nelle condizioni di mercato, dei metodi contabili utilizzati, di norma, non corrisponde al valore di mercato. Di conseguenza, il perito deve affrontare il compito di adeguare il bilancio dell'impresa. Per fare ciò, il valore equo di mercato di ciascuna attività dello stato patrimoniale viene prima valutato separatamente, quindi viene determinato il valore attuale delle passività e, infine, il valore attuale di tutte le sue passività viene dedotto dal valore equo di mercato del totale beni dell'impresa. Il risultato mostra il valore stimato del capitale proprio della società.

Equità = Attività - Passività.

La caratteristica principale dell'approccio al costo è una valutazione elemento per elemento, ovvero il complesso immobiliare oggetto di valutazione viene suddiviso nelle sue parti componenti, ogni parte viene valutata, quindi si ottiene il valore dell'intero complesso immobiliare sommando i costi delle sue parti.

La formula di base nell'approccio della proprietà (costo) è: Patrimonio netto = Attività - Passività.

Questo viaggio è rappresentato da due modalità principali:

metodo del patrimonio netto; metodo del valore di recupero.

Ambito di applicazione

L'approccio di valutazione basato sui costi è il più appropriato:

Quando si valutano le strutture pubbliche;

Nel calcolo del valore della proprietà destinata ad uso speciale (senza generazione di reddito) - si tratta di scuole, ospedali, uffici postali, edifici culturali, stazioni ferroviarie, ecc.;

Quando si rivalutano le immobilizzazioni per la contabilità;

Quando si valuta ai fini della tassazione e dell'assicurazione nella divisione giudiziaria dei beni;

Vendita di immobili all'asta pubblica.

1.2. Vantaggi e svantaggi dell'approccio immobiliare

Vantaggi:

Si basa su una valutazione del patrimonio esistente, cioè ha una base oggettiva;

· Quando si valutano i singoli componenti delle attività, è possibile utilizzare tutti e tre gli approcci alla valutazione: redditizio, costoso e di mercato.

Screpolatura:

· statico, cioè non tiene conto delle prospettive di sviluppo del business;

· non tiene conto dei principali indicatori finanziari ed economici dell'attività dell'impresa oggetto di valutazione.

1.3. Le fasi principali del calcolo del valore di un'azienda utilizzando il metodo del patrimonio netto

Il calcolo con il metodo del valore patrimoniale netto comprende diverse fasi:

1. Il patrimonio immobiliare dell'impresa è valutato a un ragionevole valore di mercato.

2. Viene determinato il ragionevole valore di mercato di macchinari e attrezzature.

3. Le attività immateriali sono identificate e valutate.

4. Viene determinato il valore di mercato degli investimenti finanziari, sia a lungo che a breve termine.

5. L'inventario viene convertito al valore attuale.

6. I crediti sono stimati.

7. Le spese differite sono stimate.

8. Le passività dell'impresa sono convertite in valore corrente.

9. Il costo del capitale proprio è determinato sottraendo il valore corrente di tutte le passività dal fair market value della somma delle attività.

1.4 Valutazione del patrimonio immobiliare dell'impresa a un ragionevole valore di mercato.

La valutazione del patrimonio immobiliare di un'impresa può essere data utilizzando tre approcci: redditizio, comparativo (mercato) e costoso.

1.4.1 Applicazione dell'approccio reddituale

L'approccio reddituale nella valutazione degli oggetti immobiliari comprende due metodi:

Metodo di capitalizzazione del reddito;

Metodo del flusso di cassa scontato.

La capitalizzazione del reddito è un insieme di metodi e tecniche che permette di valutare il valore di un oggetto in base alla sua potenzialità di generare reddito. Il metodo della capitalizzazione del reddito viene utilizzato nella valutazione degli immobili che generano reddito per il proprietario. I redditi derivanti dalla proprietà di un immobile possono, ad esempio, rappresentare reddito attuale e futuro derivante dalla locazione dello stesso, reddito da un possibile incremento del valore dell'immobile in caso di futura vendita. Il risultato di questo metodo è costituito sia dal costo degli edifici, delle strutture, sia dal costo del terreno.

Il reddito operativo netto è scelto come indicatore che descrive il reddito futuro. Rappresenta il reddito netto annuo atteso di stato stazionario stimato dall'immobile oggetto di valutazione, dopo aver dedotto tutte le spese operative e gli accantonamenti, ma prima del servizio del debito ipotecario, se presente, e delle spese di ammortamento. Il reddito operativo netto si basa sul presupposto che l'immobile sarà affittato al canone di mercato e che tale reddito è previsto per un anno più rappresentativo.

Il valore degli immobili è calcolato dalla formula:

C \u003d CHOD / Rapporto di capitalizzazione,

Dove C è il valore corrente della proprietà;

CHOD - utile operativo netto;

SC - tasso di capitalizzazione.

Il calcolo del reddito operativo netto inizia con il calcolo del potenziale reddito lordo (GRP), che è il canone di mercato totale previsto. E altri redditi dell'ultimo fino alla data di accertamento dell'anno. Il calcolo dell'RTI richiede che il perito conosca il mercato locativo a cui appartiene l'immobile oggetto di valutazione. Di norma, la tariffa del noleggio dipende dall'ubicazione dell'oggetto, dalle sue condizioni fisiche, dalla disponibilità delle comunicazioni, dalla durata del contratto di locazione, ecc.

Potenziale di reddito lordo - il reddito che può essere ricevuto dagli immobili al 100% di utilizzo, senza tener conto di tutte le perdite e le spese. LHP dipende dall'area dell'immobile oggetto di valutazione e dal canone di locazione stabilito e si calcola con la formula:

PVD \u003d P * ca, Dove

P - l'area da affittare,

Sa - tariffa di noleggio per 1 metro quadrato.

Cioè, il PVD è stimato sulla base di un'analisi delle tariffe e delle tariffe correnti esistenti sul mercato immobiliare per proprietà comparabili. Il perito dovrebbe confrontare la proprietà da valutare con altre proprietà in affitto simili e apportare modifiche per le differenze tra di loro. Se gli oggetti sono simili ad eccezione di una o più componenti significative, è possibile calcolare gli aggiustamenti (rettifiche) sulla base dei dati di mercato. Quando il valore della correzione non può essere confermato dai dati di mercato, il perito lo determina con mezzi esperti.

Tuttavia, il PVD calcolato può essere modificato a causa di posti vacanti (sottoutilizzo) della proprietà, mancato pagamento dell'affitto. Cioè, perdite stimate da sottoutilizzo della proprietà e perdite nell'incasso dei pagamenti. Riducendo l'HPT della quantità di perdite dà reddito lordo effettivo(DVD), che è determinato dalla formula:

DVD = PVD - Perdite .

Viene eseguita un'analisi dei costi per ottenere il VAN. Le spese del proprietario sono i costi correnti associati alla proprietà e alla gestione di una proprietà. Vengono chiamate spese periodiche per garantire il normale funzionamento dell'oggetto e la riproduzione del reddito spese operative (di manutenzione).