Vrednovanje zemljišta: šta je to i kako se radi? Metode i postupak procjene zemljišnih parcela

Domaći zakonodavac posebnu pažnju posvećuje postupku utvrđivanja vrijednosti nepokretnosti. Bez obzira na svrhu određivanja opisanog pokazatelja, metodologija za procjenu tržišne vrijednosti pojedinih stvari je od suštinskog značaja.

Vrednovanje zemljišnih parcela

Procjena je potrebna za:

• osiguranje objekata;
• njegov zalog;
• stvaranje parcele u osnovnom kapitalu preduzeća;
• otkup zemljišta;
• u drugim slučajevima.

Ministarstvo imovine je Naredbom broj 568-r od 06.03.2002. godine odobrilo Smjernice za utvrđivanje tržišne cijene zemljišta.

Navedenim aktom donošenja propisa utvrđuje se stvarna i opravdana vrijednost predmeta koji se proučava, ali samo pod uslovom da predmetna zemljišna parcela nije isključena iz prometa.

Važno je napomenuti da tržišne cijene i metode za obračun cijena usluga za obračun cijene zemljišne parcele nisu regulirane niti ograničene na zakonodavnom nivou. Naknadu za opisani rad dogovaraju vlasnik zemljišta i specijalista, nakon čega se ona fiksira u ugovoru o pružanju usluga procjene vrijednosti.

Ugovor o procjeni mora sadržavati opis zemljišne parcele i uslove za pripremu izvještaja, kao i druge informacije predviđene članom 10. Federalnog zakona br. 135-FZ od 29. jula 1998. „O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji ”.

Principi vrednovanja

Bez obzira na metode koje se koriste za procjenu tržišne vrijednosti zemljišta, radnje relevantnog stručnjaka trebale bi se zasnivati ​​na sljedećim principima:

• korisnost stranice;
• tržišna cijena je u korelaciji sa ponudom i potražnjom za zemljištem;
• željena vrijednost treba biti unutar pokazatelja troškova analognih;
• konačni rezultat treba odrediti na osnovu najefikasnije i racionalnije upotrebe objekta;
• izračunati pokazatelj je podložan promjenama tokom vremena, a također direktno ovisi o dopuštenoj upotrebi stranice i njegovoj namjeni.

Važan faktor koji utiče na određivanje cijene istražene nekretnine je njena adresa i druge okolnosti koje utiču na atraktivnost objekta.

Izračunata tržišna vrijednost zemljišne parcele odražava se u izvještaju procjenitelja, koji sastavlja specijalista nakon završetka radova.

Završni dokument mora sadržavati:

• opis zemljišne parcele;
• o nekretninama, inženjerskim mrežama, elementima uređenja i drugim faktorima koji mogu uticati na određivanje cijene;
• fotografije predmeta koji se proučava i stvari koje se nalaze na njemu;
• opšti opis tržišta zemljišta;
• određivanje najefikasnijeg načina upotrebe predmeta ocjenjivanja.

Metode za procjenu tržišne vrijednosti zemljišta

Jedan validan način da se odredi tržišna cijena komada zemlje je poređenje prodaje. Karakteristična karakteristika ovog pristupa je mogućnost njegove primjene u prisustvu informacija o vrijednosti transakcija sa zemljištem, kao i vrijednosti potražnje ili ponude.

Sljedeći način utvrđivanja stvarne cijene izgrađenog objekta je metod odabira. Sastoji se od proučavanja vrijednosti izvršenih ili predloženih transakcija sa analozima, kao i prisutnosti poboljšanja na lokaciji, dizajniranih da povećaju efikasnost korištenja zemljišta.

Za određivanje troškovnih pokazatelja izgrađenih površina, između ostalog, koristi se i distributivni metod. Ovaj pristup karakteriše uključivanje informacija o udjelu zemljišta u jednom objektu nekretnine u obračunski mehanizam.

Ako je predviđena mogućnost dobijanja rente od korišćenja parcele, onda je prihvatljiva metoda obračuna metod kapitalizacije.

Ukoliko postoji mogućnost izgradnje zemljišta nekretninama koje mogu ostvarivati ​​prihod, primjenjuje se rezidualni metod.

Druga metoda izračunavanja je pristup očekivane upotrebe koji stvara prihod.

Kao zaključak, treba napomenuti da svaki procjenitelj samostalno bira ne samo specifičnu metodu za određivanje tržišne cijene, već i pristup vrednovanju (troškovni, uporedni ili prihodovni).

Štaviše, navedene metode istraživanja nisu iscrpne, a relevantni specijalista ima pravo da primeni i druge opcije obračuna navedene u Federalnom standardu vrednovanja „Procena nekretnina (FSO br. 7)“, na primer:

• metode komparativnog pristupa (relativna komparativna analiza, ekspertske procjene, regresiona analiza, kvantitativna prilagođavanja i dr.);
• metode analize prihoda (direktna kapitalizacija, diskontovani novčani tokovi, kapitalizacija po modelima izračunavanja);
• skupa opcija (vađenje, stručne procjene, analitički modeli).

Takođe, stručnjak ima pravo da kombinuje različite metode i pristupe u proceni.

Prihodni pristup procjeni vrijednosti zemljišta

Prihodovni pristup vrednovanju zemljišta - ovo su metode koje vam omogućavaju da dobijete procenu vrednosti zemljišta na osnovu očekivanog prihoda potencijalnog kupca. Ovaj pristup je primjenjiv samo na zemljišne parcele koje donose prihod. Pristup prihodima zasniva se na tri principa: principu očekivanja, principu ponude i potražnje i principu supstitucije. Tipičan investitor ili preduzetnik kupuje zemljište sa očekivanjem budućih novčanih prihoda ili drugih koristi.

Dakle, tržišna vrijednost zemljišne parcele je zbir očekivanih budućih prihoda od zakupnine ili drugih koristi prilagođenih datumu procjene. Tokovi prihoda tokom perioda vlasništva nad zemljištem, kao i prihodi od naknadne preprodaje zemljišta, kapitaliziraju se na tekući trošak.

Kapitalizacija je dijeljenje tekućeg prihoda odgovarajućom stopom kapitalizacije, uslijed čega se iznos prihoda pretvara u vrijednost zemljišta.

Kada se koristi metoda prihoda, potrebno je odrediti prihod i stopu kapitalizacije. U zavisnosti od namjene zemljišne parcele prihod može biti:

zakupnina za procjenu vrijednosti poljoprivrednog i šumskog zemljišta;

dio prihoda od imovinskog kompleksa koji se pripisuje

na izgrađenom zemljištu;

zakupnina za procjenu zemljišnih naselja;

prihod od povećanja vrednosti zemljišne parcele dobijen kada se bude prodao u budućnosti ili kada je založen pod hipotekarnim kreditom.

Težak problem dohodovnog pristupa je određivanje stope kapitalizacije. U praksi postoje tri pristupa izračunavanju stope kapitalizacije, prvobitno razvijena za kapitalizaciju zemljišne rente, tj. procjena poljoprivrednog zemljišta.

Prvi pristup je pristup zemljišnoj parceli kao vrsti novčanog kapitala i, shodno tome, obračun stope kapitalizacije na osnovu karakteristika tržišta novca na dan vrednovanja.

Drugi pristup je izračunavanje stope kapitalizacije metodom kumulativne konstrukcije.

Treći pristup je metoda tržišnog stiskanja (analiza uporedne prodaje). Ova metoda je jednostavna, ali zahtijeva pouzdane informacije o objektima uporedive prodaje.

Prilikom analize prihoda i rashoda možete koristiti i retrospektivne (za protekla razdoblja) i prognozirane podatke. U ovom slučaju podaci se mogu uzeti i prije i nakon oporezivanja. Glavni uslov koji se mora poštovati u proračunima je da se novčani tokovi od korišćenja procenjenih i uporedivih zemljišnih parcela moraju utvrditi po istoj osnovi.

Za procjenu zemljišnih parcela izgrađenih komercijalnim objektima može se koristiti tehnika rezidualnog prihoda koji se može pripisati zemljišnoj parceli. Prema principu preostale produktivnosti zemljišta, zgrade i objekti izgrađeni na zemljištu privlačenjem kapitala, rada i upravljanja imaju prioritet u raspodjeli prihoda. Preostali prihod nakon pokrivanja svih troškova privlačenja drugih faktora pripisuje se zemljištu.

Primjena dohodovnog pristupa je teška pri visokom nivou inflacije i nestabilnom finansijskom tržištu.

Komparativni pristup procjeni vrijednosti zemljišta

Metoda poređenja prodaje se široko koristi u zemljama sa razvijenim tržištem zemljišta. Metoda se zasniva na sistematizaciji i poređenju podataka o prodajnim cijenama sličnih zemljišnih parcela, tj. zasnovan na principu supstitucije.

Princip supstitucije proizlazi iz činjenice da je tržište otvoreno i konkurentno, da na njemu interaguje dovoljan broj prodavaca i kupaca, koji se ponašaju u skladu sa tipičnom motivacijom, ekonomski racionalno iu sopstvenim interesima, a da nisu pod spoljnim pritiskom.

Metoda poređenja prodaje uključuje sljedeće korake: Korak 1. Identifikacija nedavnih prodaja uporedivih nekretnina u relevantnom segmentu tržišta zemljišta.

Procjenitelj proučava tržište zemljišta, segmentira ga i utvrđuje kojem tržišnom segmentu pripada procijenjena imovina. Segmentacija tržišta je proces podjele tržišta na sektore koji se nalaze na istom geografskom području, imaju slične ili konkurentne mogućnosti korištenja zemljišta, slične karakteristike objekata i subjekata.

Kao rezultat segmentacije, zemljišne parcele se dijele u sljedeće grupe:

parcele koje se koriste za hortikulturu i hortikulturne svrhe;

parcele koje se koriste za ličnu pomoćnu poljoprivredu;

parcele koje se koriste za individualno stanovanje

izgradnja;

parcele za masovnu stambenu izgradnju;

parcele pod komercijalnim nekretninama;

površine pod javnim objektima itd.

Za usporedba koristi nekoliko prodatih zemljišta. Obično je dovoljno tri do pet analoga, ali veći broj povećava pouzdanost procjene.

Faza 2. Provjera informacija o transakcijama sa zemljišnim parcelama. Odabir informacija u cilju povećanja njihove pouzdanosti i dobijanja potvrde da su se transakcije odvijale pod tipičnim tržišnim uslovima. Prikupljene podatke o prodaji uporedivih zemljišnih parcela mora potvrditi jedan od učesnika u transakciji (kupac ili prodavac) ili posrednik.

Korak 3. Poređenje imovine koja se vrednuje sa nekretninama koje se prodaju na tržištu i prilagođavanje razlika između imovine koja se vrednuje i svake imovine koja se poredi.

Faza 4. Analiza sniženih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta. Nakon usklađivanja cijena odabranih analoga, dobiveni rezultati se moraju dogovoriti za konačnu procjenu cijene zemljišta. Jednostavan izračun aritmetičkog prosjeka cijena odabranih analoga rijetko se koristi.

vlasnički i uknjižni podaci o zemljišnoj parceli, služnosti;

Faza 4. Analiza sniženih cijena analoga i izvođenje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti procijenjenog zemljišta. Nakon usklađivanja cijena odabranih analoga, dobiveni rezultati se moraju dogovoriti za konačnu procjenu cijene zemljišta. Jednostavan izračun aritmetičkog prosjeka cijena odabranih analoga rijetko se koristi. Da bi se dobio precizniji rezultat, koristi se formula ponderisanog prosjeka.

Za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišne parcele koriste se sljedeći podaci:

naziv vlasništva i zemljišnoknjižni podaci

do parcele, služnosti;

fizičke karakteristike lokacije;

podaci o odnosu lokacije sa okolinom;

Ekonomski faktori koji karakterišu lokaciju.

Procjena metodom poređenja prodaje je najobjektivnija u slučajevima kada postoji dovoljno uporedivih informacija o transakcijama koje su se desile na tržištu.

Kao što praksa pokazuje, metoda poređenja prodaje daje nezadovoljavajuće rezultate u uslovima visoke stope inflacije, uz nedostatak podataka o tržišnoj prodaji uporedivih nekretnina ili njihovu nisku pouzdanost, kao i uz nagle promene ekonomskih uslova.

Troškovni pristup procjeni vrijednosti zemljišta

Troškovni pristup procjeni tržišne vrijednosti zemljišne parcele zasniva se na činjenici da investitor, uz dužnu opreznost, neće platiti za zemljište veći iznos od cijene nabavke odgovarajuće parcele i podizanja zgrade slične namjene. i korisnost na njemu u roku prihvatljivom za izgradnju . Troškovni pristup uključuje nekoliko metoda.

Način povlačenja (vađenja) utvrđuje tržišnu vrijednost stvarne zemljišne parcele kao razliku između tržišne vrijednosti cjelokupne imovine, tj. zemljišne parcele sa poboljšanjima i zamjenski trošak poboljšanja umanjen za njihovu amortizaciju. Ova metoda izračunavanja vrijednosti zemljišne parcele zasniva se na rezidualnoj tehnici za zemljište.

Prednost skupe metode je njena jasnoća i dokaz principa postavljenih u njoj. Široko se koristi u određivanju najbolje i najefikasnije upotrebe zemljišta kao besplatnog. Osim toga, ovo je jedini metod za utvrđivanje tržišne vrijednosti samog zemljišta u slučajevima kada ne postoje pouzdani podaci o tržištu za transakcije sa sličnim neizgrađenim zemljišnim parcelama.

Metod troška dovodi do objektivnih rezultata ako je moguće precizno procijeniti vrijednost zamjenskog troška poboljšanja (zgrada i objekata) i njihovu kumulativnu amortizaciju, uz relativnu ravnotežu ponude i potražnje u odgovarajućem segmentu tržišta nekretnina. .

Ograničenje metode troška je to što može dati pristrasnu procjenu troškova zgrada i objekata starijih od 10-15 godina, budući da se vremenom smanjuje vjerovatnoća reprodukcije zastarjele imovine, a složenost izračunavanja akumulirane amortizacije povećava. Osim toga, u uslovima visoke inflacije, veoma je teško precizno izračunati troškove reprodukcije zgrada i objekata, a da ne pominjemo troškove reprodukcije svih poboljšanja urbanog zemljišta sa dodjelom udjela koji se pripisuje procijenjenom zemljištu.

Troškovni pristup je metoda određivanja troškova razvoja koja se prvenstveno primjenjuje na neizgrađeno zemljište. Ovim metodom se utvrđuje ukupna vrijednost zemljišta, pod pretpostavkom da će ono biti podijeljeno na zasebne zemljišne parcele, koje će se prodavati. Od novčanih prihoda od prodaje parcela odbijaju se svi troškovi njihovog uređenja i na taj način se utvrđuje vrijednost neizgrađenog zemljišta.

Metoda troškova razvoja koristi se kada je najbolja i najefikasnija upotreba podjela zemljišne mase na zasebne parcele. Razbijanje velike površine zemljišta na zasebne parcele je raširena praksa, jer doprinosi efikasnijem korišćenju zemljišta. Problem utvrđivanja vrijednosti zemljišta namijenjenog za podjelu je relevantan za svaki rastući grad ili selo i koristi se u masovnoj stambenoj izgradnji ili izgradnji vikendica.

Za svaku vrstu imovine koriste se posebno uzete metode za procjenu njihove tržišne vrijednosti. Principi i pristupi po kojima se, na primjer, zgrada ili nematerijalna imovina može vrednovati, imaju karakteristične karakteristike.

Ako je riječ o troškovnom pristupu, koji vrijedi za procjenu objekata ili automobila, on se ne može primijeniti na rad sa zemljištem. Naravno, zemljište može pripadati čovjeku kao nekretnina, ali on nije uložio nikakav trud ili trošak u njegovo stvaranje. Kako se u tom slučaju može izračunati vrijednost zemljišta? Samo posmatranjem kao dijelom imovine, izradom obračuna preostale vrijednosti (ukupne) imovine, uzimajući u obzir troškove uložene u poboljšanja. Odabir ovakvog pristupa je zbog poteškoća koje nastaju kada se uzmu u obzir sva poboljšanja lokacije tokom više godina, a koja uključuju: ljudski rad, finansijske troškove za materijal, izgradnju infrastrukture. Pored toga, lokacija je okružena drugim objektima koji utiču na njenu potražnju kupaca. Posljednji indikator je lakše izmjeriti od prethodnih.

Prema pravilima prakse vrednovanja, veštak je dužan da potkrepi činjenicu primene ili odbijanja pristupa.

Metode koje se najčešće koriste:

• Poređenje prodaje;
• Selection;
• distribucija;
• Kapitalizacija;
• Najam, kao i način ostatka;
• Namjeravanu upotrebu.

Poređenje prodaje

Metoda poređenja prodaje se koristi za procjenu neizgrađenog zemljišta ili zemljišta na kojem su izgrađeni objekti. Možete raditi s njim, pod uslovom da će procjenitelj imati informacije o transakcijama sa sličnim objektima. Ako takve informacije nisu dostupne, stručnjak analizira samo tržišne ponude u kojima je objekt obdaren sličnim karakteristikama.

Metoda odabira

Kada je potrebno izvršiti procjenu zemljišta na kojem se nalaze trajni objekti, koristimo metod dodjele. Za takvu proceduru potrebni su podaci o transakcijama u kojima predmet - zemljište, djeluje kao jedinstvena nekretnina. Karakteristike moraju biti iste. Korišćenje zemljišne parcele u ovom slučaju je što efikasnije, odnosno u skladu je sa pravilima najbolje eksploatacije.

U okviru ove metode, procjenitelj obavlja sljedeće radnje:

• Koristeći uporedni pristup, izračunava tržišnu vrijednost EON-a (pojedinačna nekretnina);
• Izračunava cijenu zemljišta (zamjena);
• Oduzima se od tržišta - trošak zamjene (reprodukcije).

Distribucija

Da biste saznali cijenu izgrađenog područja, možete koristiti metodu distribucije, pravila za rad s kojom diktiraju sljedeći uvjeti:

• Potrebno je pronaći informacije o cijenama za transakcije sa EON-om sa sličnim parametrima;
• Potrebni su nam podaci o zajedničkom trošku stranice, koje možete saznati oduzimanjem od cijene EON-a;
• Efikasno korištenje zemljišta;

Algoritam radnji stručnjaka bit će sljedeći:

• Specijalista izračunava trošak EON-a zajedno sa zemljištem, koristeći uporedni pristup;
• Tržišnu vrijednost lokacije možete saznati tako što ćete je pomnožiti s vrijednošću cijene udjela zemljišta prisutnog u jednom objektu.

Preporučljivo je primijeniti ovu metodu na lokacijama na kojima su zgrade podignute relativno nedavno, kako bi se njihova vrijednost mogla dobiti troškovnim pristupom. Vrijeme prolazi, poboljšanja zastarevaju i troše se, što dovodi do promjene omjera cijene stranice i transformacije u korist prve.

Uzmimo primjer. Potrebno je procijeniti prigradsko područje, ali se na ovom području ne prodaje "golo" zemljište. U ovom slučaju, stručnjak će analizirati nekoliko razvojnih lokacija, računajući za svaki prijedlog sredstva uložena u poboljšanja, uzimajući u obzir profit i prirodno habanje.

Kapitalizacija

Prema principima metode kapitalizacije, može se primijeniti na obje vrste parcela - sa i bez zgrada.

Da biste započeli s ovom metodom, morate saznati možete li dobiti najam od ovog zemljišta. Nakon toga, nezavisni stručnjak obavlja sljedeće radnje:

• Izračunava se renta koju stvara parcela;
• Utvrđuje se kapitalizirani koeficijent rente;
• Uz pomoć kapitalizacije rente izračunava se cijena parcele sa zemljištem.

Visina zakupnine se obračunava na osnovu prihoda od zakupa zemljišta prema tržišnim uslovima u regionu.

Remainder Method

Rezidualni metod možete koristiti u radu sa izgrađenim i slobodnim parcelama. Među uvjetima - glavna stvar je procijeniti zemljište na osnovu činjenice da su poboljšanja isplativa.

Za implementaciju ove metode u praksi, potrebno je izračunati trošak poboljšanja sprovedenih u skladu sa standardima efektivnog korišćenja objekta.

Također je potrebno izračunati neto poslovni prihod (NOR) prema sljedećim parametrima:

• EON u skladu sa tržišnim cijenama za iznajmljivanje na određeno vrijeme;
• Prihod potrošen na poboljšanja. Obračun se vrši za određeni vremenski period uz učešće proizvoda zamjenske cijene poboljšanja i kapitalizacije dobiti od njih;
• Iznos zemljišne rente, koji će biti razlika između neto dobiti EON-a, kao i COD-a, koji se odnosi na poboljšanja;
• Cijena parcele se obračunava korištenjem kapitalizacije zakupnine.

Namjeravanu upotrebu

Procjena slobodnih parcela, kao i zemljišta sa kapitalnom ugradnjom, može se izvršiti metodom namjene. Glavni uslov za primjenu metode je mogućnost profitabilne eksploatacije zemljišta.

Procjenitelj mora utvrditi iznos i stavku troškova za privremeno korištenje, koji su neophodni za najisplativije poslovanje objekta. Stavke sa pozicije rashoda uključuju izdatke za podjelu zemljišta, poboljšanja. Otkriva se i vrijednost diskontiranja, jednaka rizicima ulaganja novca u predmet procjene.

Pravi profesionalci na usluzi

Nezavisna procjena nekretnine omogućit će vam da saznate trenutnu vrijednost ne samo zemljišta, već i stana, kuće ili drugog objekta na slobodnom tržištu. Gore navedene metode omogućavaju stručnjacima INEX-a da naprave najtačnije proračune na osnovu simbioze faktora koji čine cijenu lokacije u Moskvi i Moskovskoj regiji.

Zasebno, zemljišna parcela se može procijeniti za sljedeće svrhe:
- oporezivanje nekretnina;
- utvrđivanje visine naknade za otuđenje zemljišta;
- razjašnjenje oštećenja prilikom eliminacije postojećih poboljšanja;
- utvrđivanje visine zakupnine;
- procjena tržišne vrijednosti zemljišta u troškovnom pristupu. Postoji šest glavnih metoda vrednovanja zemljišta:

1. Metoda korelacije (alokacije).
2. Način ekstrakcije (ekstrakcija).
3. Način izgradnje ili razvoja (razvoja).
4. Rezidualna metoda za zemljište.
5. Način kapitalizacije zemljišne rente.
6. Uporedivi metod prodaje.
7.
1. Metoda korelacije (alokacije) (apstrakcija ili tehnika alokacije). Metoda dodjele zasniva se na činjenici da se vrijednost parcele može procijeniti dijeljenjem ukupne prodajne cijene uporedive nekretnine između dva glavna dijela – zemljišta i poboljšanja. Procjenitelj utvrđuje u kom omjeru se prodajna cijena raspoređuje između njih tako što prvo procjenjuje tržišnu vrijednost poboljšanja

Metoda je modifikacija metode poređenja prodaje uporednog (tržišnog) pristupa i pretpostavlja dostupnost podataka o nedavnoj prodaji već izgrađenih nekretnina. Metoda alokacije zasniva se na principu ravnoteže troškova – pretpostavka da je odnos između zemljišta i zgrada i objekata u cijeni konkurentskih objekata isti.

Primjer 11.17. Odredite cijenu parcele koja se nalazi u stambenoj zoni. Potonji je već 95% izgrađen, a u protekle tri godine nije bilo nijedne prodaje slobodne parcele. Međutim, kao što se može vidjeti iz tab. U 11:38 sati, procjenitelj je identifikovao nekoliko nedavnih prodaja stambenih parcela u tom području. Prilikom prikupljanja i analize prikupljenih podataka, na osnovu troškovnog pristupa, izvršena je procjena troškova zgrada i objekata, umanjenih za amortizaciju.

Na osnovu analize podataka prikazanih u tabeli. 11.38, procjenitelj je izračunao da će nakon uređenja lokacije zemljište činiti oko 20% ukupne vrijednosti objekta. Stoga će cijena procijenjene lokacije iznositi 17.000 dolara.

Starenjem zgrada i objekata raste udio lokacije u ukupnoj prodajnoj cijeni. Kada se koriste podaci o objektima sa vrlo starim zgradama, metoda alokacije može dati veliku grešku, jer je vrlo teško procijeniti iznos akumulirane amortizacije. Na omjer između cijene lokacije i cijene zgrada i objekata mogu utjecati i drugi faktori - nizak nivo razvoja uporedivih objekata ili, naprotiv, njihova zagušenost razvojem; problemi povezani s neobičnim oblicima ili veličinama parcela. Zbog ovih ograničenja, metodu alokacije treba koristiti samo kada se druge metode ne mogu koristiti u evaluaciji lokacije.

2. Metoda ekstrakcije. Takođe omogućava analizu poboljšanih nekretnina. Doprinos poboljšanja se procjenjuje i oduzima od ukupnih prodajnih cijena i)i imovine. Tako se dobija prodajna cijena zemljišta. Metoda daje dobar rezultat kada je udio poboljšanja u ukupnoj vrijednosti imovine koja se procjenjuje mali.
3. Način izgradnje ili razvoja (razvoja). Može se preporučiti prilikom podjele područja na pojedinačna razvijena područja. Pored troškova nabavke neizgrađenog zemljišta, novi vlasnik (primarni investitor) snosi i niz drugih troškova. Neki od ovih troškova nastaju zbog kvaliteta resursa zemljišta, drugi zbog lokalnih pravila o kvaru ili ekološkog zakonodavstva. Troškovi nastali i prije početka fizičkog razvoja nazivaju se "preliminarnim troškovima".

Možda će biti potrebno dobiti savjet od stručnjaka o različitim inženjerskim pitanjima, arhitekata. Procjena treba da obuhvati sve uplate za dobijanje raznih dozvola. Takođe se uzima u obzir plaćanje osiguranja od građanske odgovornosti, hipoteka, provizija za finansiranje. Zemljište se raščišćava, vrši premjer i premjer budućih dionica i puteva, vrše se razna planska i topografska snimanja. Takve aktivnosti zahtijevaju dodatne troškove, koji uključuju troškove postavljanja dodatnih ulica, odvodnih radova, izgradnje kanalizacione i komunalne mreže, te troškove prodaje. Osim toga, primarni programer mora pravilno alocirati režijske troškove, indirektne troškove i neophodnu dobit.

Primjer 11.18.
Površina istraživanog masiva je 30 ari. "Preliminarni" troškovi se procjenjuju na 50.000 dolara. Istraživanja su pokazala da se na svakom jutru mogu postaviti tri parcele. Svaki lot se može prodati za 10.000 dolara. Procijenjeni su varijabilni troškovi razvoja po lotu, troškovi prodaje i profit. 4667 USD Godišnje se može prodati 30 parcela.
Svi troškovi planiranja, projektovanja i pripreme zemljišta obračunavaju se do danas, dok se svi prihodi od prodaje i varijabilni troškovi obračunavaju do kraja svake godine.
Izgradimo novčani tok bez uzimanja u obzir troškova sticanja zemljišta. Tekući troškovi planiranja, projektovanja i preliminarnog poboljšanja niza - 50.000$.
1. godina: prodaja parcele (30 x 10.000) 300.000


- 160 000

2. godina: Prodaja parcela (30 x 10 DOO) 300.000
Minus: Troškovi prodaje,
razvoj i profit (30 x 4667) - 140.000
- 160 000
3. godina: prodaja parcele (30 x 10.000) 300.000
Minus: Troškovi prodaje,
razvoj i profit (30 x 4667) - 140.000
- 160 000

Uzimajući u obzir trošak kapitala i očekivani rizik, diskontna stopa je određena na 10%.
Neto sadašnja vrijednost sa diskontom od 10% iznosi 347.996 dolara

Na osnovu napravljenih pretpostavki koje određuju troškove razvoja zemljišta, maksimalna cijena koju primarni investitor može platiti za zemljište je 348.000 dolara. (za 30 hektara) ili otprilike 11.600 dolara. za 1 ar.

4. Metoda ostatka. Pretpostavlja se da će lokacija biti nadograđena na NEI, a neto operativni prihod (N01) koji se može pripisati lokaciji se kapitalizira korištenjem stope kapitalizacije zemljišta kao mjere troškova.
5. Način kapitalizacije zemljišne rente. Prihod od zakupa zemljišta kapitalizira se kako bi se dobila vrijednost zemljišta. Metoda se zasniva na analizi prodaje zemljišnih parcela datih u zakup po tržišnim cijenama.
6. Uporedivi metod prodaje. Ova metoda se zasniva na poređenju podataka o sličnim nekretninama koje su prodate neposredno prije datuma procjene dotične lokacije. Posebnu pažnju treba obratiti na transakcije izvršene u tipičnim tržišnim uslovima i što bliže datumu procene vrednosti.
Pogledajmo bliže primjenu ove metode.
1. Organizacija informacija. Informacije se mogu organizirati na sljedeći način:
a) karakteristike uporedivog komada zemljišta:
- lokacija,
- dimenzije,
- zoniranje, t
- forma,
- topografija,
- pristup,
- recenzija,
- korisnost,
- službenost;
b) tržišna zona (područje pokrivanja);
c) stepen likvidnosti - da li je imovina pogodna za prodaju i koliko će vremena biti potrebno da se lokacija proda.
2. Jedinice poređenja. Procijenjene i uporedive nekretnine često se razlikuju po veličini i drugim parametrima. Prilikom poređenja potrebno ih je dovesti do „zajedničkog imenioca“.
Kao jedinice poređenja u procjeni zemljišta koriste se:
- cijena za 1 m²;
- cijena po 1 ha;
- cijena po linearnom ili čeonom metru;
- cijena po parceli ili parceli.
3. Prilagođavanje elemenata poređenja. Da bi uporediva imovina bila potpuno slična imovini koja se vrednuje, potrebno je izvršiti prilagođavanja elemenata poređenja. Ova podešavanja treba izvršiti određenim redoslijedom:
1. Prenesena prava na nepokretnostima.
2. Uslovi finansiranja.
3. Uvjeti prodaje.
4. Tržišni uslovi, datum prodaje.
5. Fizičke karakteristike:
- lokacija,
- veličina,
- forma,
- topografija,
- pristup,
- zoniranje,
- recenzija,
- korisnost.
Podešavanja 1-4 se unose uzastopno.