>

В чем заключается затратный подход в оценке стоимости бизнеса? Методологические основы и подходы к оценке бизнеса

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Тихоокеанский государственный университет

Контрольная работа

дисциплина Оценка бизнеса

Затратный подход к оценке бизнеса: сущность, используемые принципы расчета и методы, плюсы и минусы

Хабаровск 2009

Введение

По мере развития рыночных отношений потребность в оценке бизнеса постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы.

Оценку бизнеса осуществляют с помощью трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе финансовые, а также когда бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т.п.), страховании. Собираемая информация включает данные об оцениваемых активах (цены на землю, строительные спецификации и др.), данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.д. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта.

1. Сущность затратного подхода к оценке бизнеса

Затратный подход, известный также как метод подрядчика, признается в большинстве государств. При любом варианте применения, затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового объекта имущества равной полезности или затрат на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования без каких-либо неоправданных расходов из-за задержки. К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитывается также предпринимательский доход/прибыль, т.е. прибыль или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство.). Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную рыночной стоимости. В зависимости от того, в каком объеме данные для расчетов взяты из рынка, затратный подход может дать прямое указание на рыночную стоимость. Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке.

Затратный подход к оценке имущества предприятия предполагает определение его текущей стоимости на основе восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения за вычетом накопленного износа. Восстановительная стоимость объекта - это стоимость воспроизводства точной копии объекта. Стоимость замещения - это объем затрат на возведение объекта, аналогичного по назначению оцениваемому, в рыночных условиях на дату оценки. Главной особенностью затратного подхода является поэлементная оценка имущества предприятия, при которой оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, производится оценка каждой части и далее стоимость всего имущественного комплекса получается путем суммирования стоимостей его частей

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном имущественном подходе является:

Собственный капитал = активы - обязательства.

Алгоритм расчета дан в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. № 10н/03-6/пз.

2. Принципы оценки бизнеса при затратном подходе

Затратный подход основан на принципах: замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины, экономического разделения.

Принцип замещения определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие, производящее конфеты. Сравнивает же он цены на аналогичные предприятия, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Вместе с тем покупатель имеет возможность выбрать бизнес разной направленности.

Результатом анализа факторов стоимости и характеристик бизнеса является выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, который юридически и технически осуществим, и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип необходим, если на его основе осуществляется оценка для реструктуризации компании. Если же цель оценки - расчет стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Предприятие представляет собой систему, одной из закономерностей развития и существования которой является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к росту стоимости предприятия. При оценке стоимости предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа служит соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Если это соответствие нарушается, то бизнес неэффективен (может быть затруднена доставка ресурсов или товаров и др.).

На принципе экономической величины строится оценка недвижимости. Сущность принципа оптимальной экономической величины заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях бьльшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Принцип оптимальной величины подходит как к строениям, так и к земельным участкам. Данный принцип наилучшим образом учитывает рыночные предпочтения, преобладающие на данном рынке. Отклонение от этого размера, как правило, приводит к снижению привлекательности объекта оценки и соответственно его стоимости.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяют способы использования предприятия. При рассмотрении направлений развития бизнеса может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение осуществляется, если право на объект можно разделить на два или более, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения означает, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

3. Методы затратного подхода при оценке бизнеса

Данный подход представлен двумя основными методами:

Методом чистых активов;

Методом ликвидационной стоимости.

Выбор методов оценки при затратном подходе зависит от цели оценки, вида оцениваемого объекта, перспектив его использования.

3.1 Метод чистых активов

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1) определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимого имущества предприятия;

2) оценивается рыночная стоимость машин и оборудования;

3) выявляются и оцениваются нематериальные активы;

4) определяется рыночная стоимость финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

5) товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

6) оцениваются расходы будущих периодов;

7) оценивается дебиторская задолженность;

8) обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

9) определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод чистых активов дает лучшие результаты при оценке предприятия:

Обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

В случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

Действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях. А также холдинговой или инвестиционной компании.

Показатель стоимости чистых активов введен первой частью Гражданского кодекса РФ для оценки степени ликвидности организаций.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Порядок расчета стоимости чистых активов в бухгалтерской оценке определяется в соответствии с Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным приказом Министерства финансов РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 149.

Проведение оценки с помощью методики чистых активов основывается на анализе финансовой отчетности. Она является индикатором финансового состояния предприятия на дату оценки, действительной величины чистой прибыли, финансового риска и рыночной стоимости материальных и нематериальных активов.

Основные документы финансовой отчетности, анализируемые в процессе оценки:

Бухгалтерский баланс;

Отчет о финансовых результатах;

Отчет о движении денежных средств;

Приложения к ним и расшифровки.

Кроме того, могут использоваться и другие официальные формы бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия.

Предварительно оценщик проводит инфляционную корректировку финансовой документации.

Целью инфляционной корректировки документации является приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учет инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты.

3.2 Метод ликвидационной стоимости

Оценка ликвидационной стоимости осуществляется в следующих случаях:

Компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

Стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость представляет собой стоимость, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и раздельной продажи его активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько основных этапов:

1) Берется последний балансовый отчет (желательно последний квартальный).

2) Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов производится в течение различных временных периодов.

3) Определяется валовая выручка от ликвидации активов.

4) Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионные юридическим и оценочным фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже). С учетом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

5) Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

6) Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

7) Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходных пособий и выплат работникам предприятия; требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженностей по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчетов с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из корректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех принимаемых обязательств.

4. Преимущества и недостатки затратного подхода

Проводя выбор необходимых методов для проведения процесса оценки бизнеса необходимо представлять преимущества и недостатки, которые несет в себе каждый подход и метод.

Преимущества затратного подхода:

1) Устранение значительной части предположений, присущей при других подходах.

2) Эффективность и надежность при оценке вновь возникших предприятий, холдинговых и инвестиционных компаний.

3) Основывается на реально существующих активах.

4) Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

Невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

Оценки предприятия, которому грозит банкротство, существуют сомнения в способности его оставаться действующим;

Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

Технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

Оценка общественно-государственных и специальных объектов;

Оценка объектов на малоактивных рынках;

Оценка для целей страхования и налогообложения;

Несмотря на очевидную простоту и наглядность, затратный метод не свободен от недостатков. Прежде всего, не учитывая перспектив развития предприятия и, в определенной мере, занижая все доходы предприятия и увеличивая его обязательства, он дает пессимистическую оценку стоимости бизнеса.

Недостатки затратного подхода:

1) Не учитывает будущую прибыль, а также уровень отдачи на имеющие активы, т.е. перспективы бизнеса.

2) Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

3) Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

4) Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

5) Сложность применения при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками, или устаревших объектов.

6) Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

7) Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

8) Отдельная оценка земельного участка от строений.

Задача №1

Предлагается реализация фирмы «Форпост». Имеются данные о поступлениях денежных средств в течение трех лет. Определить рыночную стоимость фирмы, используя метод дисконтированных денежных средств. При этом следует учесть, что основные средства, созданные за счет собственных средств учитываются в общих затратах (оттоках денежных средств предприятия).

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит на данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Согласно методу дисконтированных денежных потоков стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлых денежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозного денежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию в экономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

С технической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. Рассчитаем ставку капитализации методом кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1. Определение соответствующей ставки дохода - в данном случае ставка доходности по депозитам не изменялась в течении 3-х лет и составляет 13 %.

2. Оценка величины соответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию - в данном случае величина премии за риск, контроль и т.п. не изменялась в течении 3-х лет и составляет 5 %.

Таким образом, величина ставки дисконтирования, определенная кумулятивным путем составляет 13 % + 5 % = 18 %

Расчет денежного потока, тыс. руб.

Поступление денежных средств за реализованную продукцию

Оплата поставщикам за материальные ресурсы

Выплата рабочим заработной платы

Оплата налогов, начисленных от заработной платы

Амортизация

Оплата налогов

Оплата процентов

Получение кредитов

Созданные собственными силами активы, поставленные на баланс

Избыточное имущество

Денежный поток, тыс. руб.

Рыночная стоимость фирмы = ? РV + избыточное имущество = 240433,2 + 433884,89 - 98445,12 + 25000 + 25000 + 25000 = 650872,97

Задача № 2

Промышленное предприятие выпускает три вида продукции (имеет три бизнес - линии): продукцию А, продукцию Б, продукцию В. Предприятие имеет временно избыточные активы (они не понадобятся в течении одного или двух лет), стоимость которых отражена в исходных данных. Эти фонды можно сдать в аренду, что составит четвертую бизнес - линию. Доходы от возможного использования избыточных активов представлены в таблице. Необходимо определить обоснованную рыночную стоимость предприятия как действующего в расчете на два или три года продолжения его работы.

Доходность на три года работы составляет 0,21.

Бизнес линия 1

Бизнес линия 2

Бизнес линия 3

Стоимость избыточных активов

Доходы от возможного использования избыточных активов

действия предприятия

Объем продаж по годам

Четвертый

Доходность

На два года

Задача решается с помощью доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков.

Бизнес линия 1

? PV 1 = 305785,12 + 82644,62 + 181818,18 + 82644,62 = 652892,54.

? PV 2 = 171232,87 + 205479,45 + 68493,15 = 445205,47.

? PV 2 = 56497,17 + 141242,93 + 124293,78 = 322033,88.

Рыночная стоимость предприятия как действующего в расчете на три года продолжения его работы = ? PV за 3 года + стоимость избыточных активов = 652892,54 + 445205,47 + 322033,88 + 420000 = 1840131,89.

С писок использованных источников

1. Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2005.

2. Оценка недвижимости: серия «Учебное пособие»/ И.В. Гранова - СПб; Питер, 2001.

3. Стоимость компаний: оценка и управление. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж.. - М.: Олимп-бизнес, 1999.

4. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005). Методические рекомендации по применению стандартов оценки (МРПСО РОО 2005).

5. http://www.kodtpp.ru Оценка рыночной стоимости предприятия (Методические рекомендации по оценочной деятельности) Комитет ТПП РФ по оценочной деятельности.

Подобные документы

    Характеристика положительных и отрицательных сторон применения затратного подхода к оценке бизнеса. Анализ видов деятельности ООО "Голдман Сакс", этапы расчета стоимости чистых активов бизнеса. Рассмотрение особенностей методов затратного подхода.

    курсовая работа , добавлен 26.12.2012

    Методические основы оценки стоимости предприятия (бизнеса). Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия в современных условиях. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости предприятия: основные преимущества и недостатки.

    курсовая работа , добавлен 18.11.2010

    Бизнес как объект оценки. Принципы и методы используемые в оценке бизнеса. Алгоритм метода рынка капитала. Рыночный подход к оценке бизнеса. Оценка пакета акций предприятия. Развитие методов оценки эффективности бизнеса с позиции системного подхода.

    курсовая работа , добавлен 16.11.2010

    Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.

    курсовая работа , добавлен 06.05.2015

    Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.

    контрольная работа , добавлен 17.10.2010

    Особенности формирования отечественного финансового и фондового рынка недвижимости и капитала. Классификация существующих целей оценки бизнеса. Критерии определения стоимости предприятия: классический, затратный (имущественный), сравнительный, доходный.

    курсовая работа , добавлен 11.06.2014

    Теоретические основы оценки стоимости компании. Законодательство в сфере оценки стоимости бизнеса. Доходный, затратный и сравнительный подход в оценке стоимости. Краткая характеристика ПАО "ВымпелКом". Оценка стоимости организации методом чистых активов.

    дипломная работа , добавлен 03.05.2018

    Общие особенности и существующие методы оценки стоимости бизнеса. Критерии отбора сходных предприятий, способы проведения оценки их имущества методом сравнительного подхода. Преимущества и недостатки применения принципа альтернативных инвестиций.

    курсовая работа , добавлен 24.09.2013

    Теоретические аспекты оценки стоимости бизнеса сравнительным подходом. Используемые методы и условия их применения. Основные принципы отбора предприятий-аналогов. Характеристика ценовых мультипликаторов. Формирование итоговой величины стоимости бизнеса.

    курсовая работа , добавлен 18.10.2014

    Понятие и сущность оценки бизнеса, цели и субъекты оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса и основные подходы: затратный (имущественный), доходный, сравнительный (рыночный).Оценка гудвелла (деловой репутации) при кризисных условиях.

При продаже, поглощении или слиянии предприятий часто возникает необходимость определить их стоимость.

Для этих целей используется три основных метода. Одним из них является затратный подход к оценке бизнеса.

Его сущность

Затратный подход устанавливает стоимость предприятия исходя из величины расходов на ресурсы, необходимые для обеспечения полноценной деятельности компании, а также их воспроизведение. То есть цена бизнеса рассчитывается с учётом объёма активов и пассивов, приобретённых организацией в ходе своей работы .

В связи с особенностями рынка реальная стоимость бизнеса может значительно отличаться от балансовой. На это влияют некоторые факторы:

  • инфляция;
  • использование различных методов учёта активов и пассивов;
  • изменения рынка.

В результате действий этих условий стоимость организации может увеличиваться или уменьшаться в течение всего периода работы компании.

Специалист при определении стоимости предприятия может выбрать любой из трёх существующих подходов (еще существуют и ). Затратный считается среди них наиболее простым и универсальным. Этот вариант имеет свою сферу применения, преимущества, недостатки, а также порядок расчёта, отличный от других способов.

Основной формулой для оценки бизнеса в данном случае является:

СК = А - О , где:

  • СК - собственный капитал;
  • А - актив;
  • О - обязательства.

Итог расчётов по данному подходу показывает стоимость собственного капитала фирмы.

Подробную информацию о данном подходе вы можете почерпнуть из следующего видео:

Сфера применения, преимущества и недостатки

Данный подход применяется покупателем готового бизнеса для сравнения стоимости существующего предприятия с возможными издержками на создание аналогичного.

Наиболее целесообразно затратный подход применять для оценки компании, если:

  • организация создана недавно;
  • оценивается фирма в целом;
  • на предприятии проходит конкурсное производство;
  • оценивается ликвидируемый бизнес;
  • большая часть активов является высоколиквидной, например, акции компании обращаются на фондовом рынке, имеются вложения;
  • фирма имеет крупные активы.

Данный подход имеет свои положительные и отрицательные аспекты использования.

К преимуществами его применения относятся:

  • возможность расчёта при отсутствии необходимой информации для оценки по другим методам;
  • его можно применить для организаций, целью которых не является получение дохода, например, государственных учреждений;
  • результаты могут использоваться для оценки предприятий на малоактивном рынке;
  • с его помощью можно определить стоимость незавершённого производства, земельных участков, строений.

К отрицательным моментам использования можно отнести два нюанса:

  • при расчётах не используются финансово-экономические показатели компании, то есть не учитываются особенности бизнеса, а также перспективы его развития;
  • при расчётах применяются нормативные показатели, то есть оценка с помощью данного подхода не полностью опирается на рыночные условия.

Какие методы он включает?

Затратный подход основан на двух методах:

  1. Чистых активов.
  2. Ликвидационной стоимости.

При расчёте любым из этих способов нужно пользоваться данными фирмы. Оценщик выбирает один из них исходя из особенностей фирмы.

Метод чистых активов

Этот способ расчёта основывается на несовпадении балансовой и рыночной стоимости имущества, обязательств предприятия. Согласно данному методу, оценщик должен произвести корректировку баланса фирмы.

Это мероприятие проводится в несколько этапов:

  • Осуществляется оценка рыночной стоимости каждого объекта имущества предприятия отдельно. При этом в данном процессе участвуют все виды активов — материальные, нематериальные, финансовые:
    • Для оценки недвижимого имущества определяется сначала общее количество затрат на его приобретение или создание. Далее из этой величины вычитается сумма физического или морального износа.
    • Машины и оборудование оцениваются аналогичным образом.
    • Товарно-материальные ценности переводятся в текущую стоимость, при этом учитываются затраты на доставку. Старые и непригодные объекты списываются.
    • Готовая продукция корректируется с учётом рыночной стоимости. Не подлежит изменению цена изделий, выпущенных по заключённым договорам с контрагентами.
    • Стоимость наличных денег и средств на счетах в банках корректировке не подлежит.
    • Запасы оцениваются по себестоимости, при этом старые объекты списываются с учёта. Также возможно определение оценочной стоимости как разницы между ожидаемой ценой продажи и понесёнными затратами.
    • Акции и прочие ценные бумаги корректируются по рыночной стоимости.
    • Стоимость дебиторской задолженности рассчитывается по результатам анализа её возникновения и возможности погашения. При этом устанавливается просроченная, которая подлежит полному либо частичному списанию.
    • Расходы будущих периодов в случае действительности их выгоды оцениваются по номинальной стоимости. Однако при рассмотрении нестабильного бизнеса такие активы чаще всего не учитываются как реальные.
    • , то есть лицензии, исключительные права, результаты интеллектуальной работы, деловая репутация, оцениваются по рыночной стоимости.
  • Устанавливается текущий размер долгов фирмы . Обязательства предприятия оцениваются с учётом сроков их наступления. При этом применяется процедура дисконтирования. То есть все долги приводятся к текущей стоимости на единую для всех данных пассивов дату.
  • Производится расчёт оценочной стоимости капитала организации . Она вычисляется как разница между активами и пассивами, размер которых был установлен ранее.

Формула выглядит следующим образом:

СК = РА - ТП , где:

  • РА - рыночная стоимость активов предприятия;
  • ТП - текущая стоимость всех обязательств организации.

Результатом расчётов является рыночная стоимость капитала, то есть величина 100% пакета акций фирмы.

Метод ликвидационной стоимости

Данный способ основан на установлении суммы разницы между общей стоимостью имущества, которую владелец предприятия может получить при закрытии бизнеса после продажи его активов, и издержками на проведение .

При использовании этого метода следует учитывать все расходы, связанные с процедурой закрытия:

  • расходы на услуги юристов и бухгалтера;
  • издержки на поддержание работы фирмы до её закрытия.

Предприятие оценивается по этому способу в несколько этапов:

  • Обосновывается выбор ликвидационной стоимости. Не все компании могут использовать данный метод для оценки бизнеса. Способ доступен только тем организациям, которые находятся в процессе закрытия либо .
  • Разрабатывается график продажи активов. Он необходим для обеспечения максимальной прибыли от продажи имущества. Разные виды активов реализуются в свои сроки:
    • недвижимое продаётся в срок от года до двух ;
    • остальное, то есть материалы, запасы, может быть реализовано сразу после принятия решения о необходимости продажи имущества.
  • Рассчитывается текущая стоимость имущества, исключая затраты на продажу. При этом выявленная стоимость активов изменяется с учётом расходов на реализацию.
  • Изменённая стоимость активов уточняется на дату оценки.
  • Учитывается прибыль периода ликвидации.
  • Вычисляется величина обязательств фирмы. Корректировка осуществляется для текущей и долгосрочной задолженности. При этом рассматриваются также возможные обязательства, которые предположительно возникнут в ходе процесса ликвидации.
  • Устанавливается ликвидационная стоимость бизнеса. При этом к стоимости активов прибавляется величина операционной прибыли и вычитается размер обязательств компании.

Формула здесь выглядит так:

ЛС = А + ОП - П , где:

  • ЛС - ликвидационная стоимость;
  • А - активы;
  • ОП - прибыль или убыток ликвидационного периода;
  • П - обязательства по текущей стоимости.

Затратный подход позволяет получить довольно объективное представление о стоимости бизнеса. Данный факт обеспечивается за счёт особенности способа, состоящей в максимально подробном анализе имущества и оценке каждого объекта.

В условиях переходной экономики многие хозяйствующие объекты не способны выживать в конкурентной борьбе и обеспе­чивать необходимые для нормальной жизнедеятельности финан­совые показатели. Для оценки преимущественно таких предприятий (его часто называют имуществен­ным) используют затратный подход. Его идеологическая основа состоит в оценке рыночной стоимости еще остающихся в распоря­жении активов или же определенных затрат на строительство нового сопоставимого объекта. Чаще всего в каче­стве таких активов выступает остающееся в распоряжении объек­та имущество, а не результаты его производственно-хозяйствен­ной деятельности. Поэтому во многих литературных источниках этот подход называют имущественным. Но затратный подход при­меним и к эффективно функционирующим объектам.

Финансовой основой затратного подхода служит баланс объек­та . Однако вследствие инфляции, изменения конъюнктуры рын­ка и влияния многих других факторов балансовая стоимость ак­тивов существенно отличается от рыночной. Поэтому необходимо предварительно проводить оценку текущей рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Этой же процедуре подвер­гают и стоимость обязательств предприятия. Используя затратный подход, в зависимости от целей проведения оценки определяют различные виды стоимости.

Для цели купли-продажи объекта рас­считывают его рыночную стоимость , при налогообложении - вос­становительную стоимость ; при ликвидации предприятия - его ликвидационную стоимость , для обоснования нового строитель­ства - стоимость замещения .

Конечная цель использования затратного подхода состоит в рас­чете оценочной стоимости собственного капитала предприятия. Базовой моделью для такого расчета служит:

С = PV А – PV обяз

где С - собственный капитал объекта; PV A - совокупная рыночная стоимость всех активов предпри­ятия; PV обяз - текущая стоимость обязательств предприятия.

Затратный подход к оценке предприятия в основном реализу­ют с помощью двух методов: стоимости чистых активов и ликви­дационной стоимости.

Метод чистых активов , в мировой практике не­редко называемый методом накопления активов , основан на опре­делении рыночной стоимости всех активов объекта : материальных (земли, зданий, оборудования, товарно-материальных запасов), финансовых и нематериальных (торговая марка, ноу-хау, патен­ты, лицензии и т.п.). Он включает следующие основные этапы:

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества объекта;

Определение рыночной стоимости машин и оборудования;

Выявление и оценка нематериальных активов;

Определение рыночной стоимости финансовых вложений как долгосрочных, так и краткосрочных;

Перевод бухгалтерской стоимости товарно-материальных запасов в текущую стоимость;

Оценка дебиторской задолженности и расходов будущих пе­риодов;

Перевод обязательств объекта в текущую стоимость;

Определение стоимости собственного капитала по базовой формуле.

Рыночную стоимость оцениваемых материальных активов объекта , в которые входят недвижимое имущество, машины и обо­рудование. Их величину определяют с учетом износа. При этом под износом понимают не сумму бухгалтерской амор­тизации (амортизационных отчислений, основанных на сроке эксплуата­ции), а потерю стоимости за счет физического разрушения, техно­логического (конструктивного) несовершенства, изменений в эко­номической ситуации и т.п.

Потеря стоимости вследствие старения, удорожания ремонта и обслуживания устаревшего оборудования и действия других фи­зических факторов, сокращающих срок жизни и полезности объек­та, называют физическим устареванием.

Снижение стоимости объекта, вызываемое утратой возможности выполнять некоторые присущие ему функции, считают функцио­нальным устареванием . Обычно оно проявляется из-за конструк­тивных недостатков, которые вызывают возрастание издержек на поддержание объекта в эксплуатационном состоянии. Разновидно­стью функционального устаревания является технологическое, которое проявляется под действием изменений в технологии про­изводства продукции, снижающих производительность объекта.

Экономическим устареванием называют потерю стоимости актива, вызываемую рыночной конъюнктурой: возросшей конку­ренцией, снижением спроса на продукцию и т.д.

Товарно-материальные запасы , как правило, оценивают по ожи­даемой цене их продажи. Устаревшие запасы обычно списывают.

Финансовые активы , состоящие ив дебиторской задолженно­сти, приобретенных ценных бумаг и расходов будущих периодов, оценивают в соответствии с их спецификой. Ценные бумаги обыч­но имеют определенную рыночную цену, которую и считают их стоимостью. Дебиторскую задолженность разделяют по срокам ее возникновения: просроченную - списывают (частично или пол­ностью), будущую - дисконтируют. Расходы будущих периодов оценивают по их номинальной стоимости, если они оказываются выгодными.

Нематериальные активы обычно включают: торговую марку предприятия, его постоянную клиентуру, заключенные контрак­ты на поставку собственной продукции и необходимых в произ­водстве ресурсов, полученные (или приобретенные) патенты, ли­цензии, ноу-хау, подобранный персонал и т.д. Их оценка пооди­ночке в большинстве своем достаточно затруднительна.

В запад­ной практике для оценки нематериальных активов в целом исполь­зуют понятие гудвилл, под которым понимают совокупность всех элементов бизнеса, побуждающих клиентов продолжать отдавать предпочтение продукции или услугам данного объекта. Таким об­разом, гудвилл не может быть отделен от объекта, не может быть предметен купли-продажи самостоятельно. Способов расчета гудвилл много, но, как правило, оценивают гудвилл двумя из них: с помощью коэффициента Тобина, когда рыночная стоимость предприятия превышает балансовую стоимость его активов,или как избыточ­ную прибыль. Алгоритм последнего следующий. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Затем определяют среднюю доходность по отрасли на собственный капитал, по кото­рой рассчитывают прибыль, полученную на материальные акти­вы (умножением отраслевой доходности на свою величину акти­вов). Разность между прибылью от производственно-хозяйствен­ной деятельности и прибылью от материальных активов представ­ляет избыточную прибыль.

Часть нематериальных активов, состоящая из патентов и ли­цензий, может быть оценена с использованием понятия «роялти », т.е. вознаграждения, получаемого владельцем патента по лицен­зионному соглашению за право использования другими лицами (обычно в виде определенного процента дохода от объема реализа­ции продукции, полученной с помощью патента).

Совокупная рыночная стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов представляет рыночную стоимость все­го капитала предприятия .

Краткосрочные и долгосрочные обязательства предприятия переводят в текущую их стоимость.

Разность между рыночной стоимостью всего капитала пред­приятия и текущей стоимостью его обязательств, представляет собой ры­ночную стоимость предприятия, полученную по методу чистых активов.

Метод ликвидационной стоимости технологически аналогичен методу чистых активов. Его отличительная особенность заключена в том, что из стоимости собственного капитала, определенного по методу чистых активов, вычитают сумму текущих затрат, связан­ных с ликвидацией предприятия. К таким затратам относят оплату заказа на оценку активов, юридических услуг, связанных с ликви­дацией предприятия, налогов и сборов, которые предусмотрены при продаже. К ним относят также расходы на сохранение товар­но-материальных запасов и незавершенной продукции, оборудо­вания, зданий и сооружений, административные расходы по под­держанию предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты персоналу в связи с его увольнени­ем. Полученную таким образом ликвидационную стоимость кор­ректируют на величину прибыли (убытков), полученную от основ­ной производственной деятельности в ликвидационный период.

Главное достоинство методов затратного подхода состоит в том, что оценки, полученные ими, основаны на реальных ценностях, находящихся в собственности объекта. Это позволяет проводить оценку даже при отсутствии ретроспективных данных о производ­ственно-финансовых результатах, поэтому они пригодны и для оценки новых объектов. Мировая практика оценочной деятельности показывает, что при использовании трех подходов (доходного, сравнительно­го и затратного) для одного и того же объекта получают существен­но различающиеся величины оценки. Поэтому обычно применя­ют несколько методов, относящихся к различным подходам. Рас­считывая средневзвешенную стоимость по весомости каждого из них, определяют итоговую величину оценки.

Весомость метода зависит от цели оценки и достоверности используемой информа­ции. При оценке инвестиционных проектов наибольший удельный вес придают методу дисконтированных денежных потоков, при ликвидации предприятия - ликвидационному, при купле-прода­же - рынка капитала и т.д.

На практике работа каждой компании подвергается анализу. При этом может применяться доходный, затратный, к оценке бизнеса . Необходимость анализа возникает в самых разных ситуациях. Рассмотрим далее, как осуществляется .

Общие сведения

В международной практике специалисты пользуются тремя подходами к оценке:

  • затратным;
  • сравнительным;
  • доходным.

Выполнение анализа по отечественным организациям регламентируется отраслевым ФЗ, а также федеральными стандартами (ФСО). В каждом подходе предусматриваются свои методы оценки.

Характеристики

Сравнительный подход включает в себя три способа. В частности выполняется анализ рынка капитала, отраслевых коэффициентов и сделок. основывается на 2 вариантах. Ими является анализ капитализации и дисконтированных финансовых потоков. Затратный подход также базируется на 2 способах: методе чистых активов и Они применяются почти при всех трансформациях организации. Анализ выполняется при приобретении либо продаже производства, акционировании фирмы, поглощении, слиянии и так далее.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Этот вариант анализа обладает одним ключевым признаком, выделяющим его среди прочих. Оценка бизнеса методами затратного подхода является поэлементной. В рамках анализа имущественный комплекс разделяется на определенные компоненты. Каждый полученный элемент исследуется, выявляется его цена. В завершение все полученные показатели суммируются, и выводится общая стоимость предприятия.

Ключевые направления

Затратный подход к оценке стоимости бизнеса объединяет в себе:

  1. Исследование накоплений активов организации.
  2. Скорректированную стоимость по балансу либо метод чистых активов.
  3. Определение ликвидационной цены.
  4. Способ замещения.

Указанные варианты объединяются по одному существенному признаку. Они основываются на определении стоимости каждого конкретного вида имущества организации в текущих ценах либо расходов на создание аналогичной компании (по способу замещения) и вычитания суммы всех долгов фирмы. При анализе используется единая информационная база - баланс.

Назначение

Как правило, используется для получения информации, необходимой для принятия разных управленческих решений. В этом состоит суть этого анализа. Можно пояснить, как выполняется оценка бизнеса затратным подходом на примере компании, которая продается, страхуется или ликвидируется. Так, при продаже фирмы рыночная цена рассчитывается способом накопления активов. При страховании чаще всего определяется При закрытии предприятия рассчитывается ликвидационная цена.

Преимущества

Затратный подход к оценке бизнеса обладает рядом достоинств. Основными из них можно считать:

  1. Возможность учета воздействия хозяйственных либо производственных факторов на колебания цены.
  2. Использование объемной информационной базы. Затратный подход к оценке бизнеса базируется и на учетных, и на финансовых документах. Это, в свою очередь, позволяет получить более обоснованные результаты.
  3. Возможность анализа степени развития технологии фирмы с учетом уровня износа недвижимости или оборудования.

Недостатки затратного подхода в оценке бизнеса

Между тем наряду с преимуществами есть несколько отрицательных моментов при проведении анализа. Специалист, принимая их во внимание, может отказаться использовать . К наиболее существенным негативным сторонам способа можно отнести:

  1. Определение только прошлой цены.
  2. Невозможность учитывать сложившуюся текущую рыночную ситуацию на момент проведения анализа.
  3. Статичность.
  4. Невозможность учитывать риски и перспективы развития фирмы.
  5. Отсутствие связи между текущими и предстоящими результатами работы конкретной компании.

Недостатком затратного подхода в оценке бизнеса является также его сложность и трудоемкость.

Чистая балансовая цена

Способ ее определения считается самым простым из всех, включенных в . Для установления чистой балансовой цены из величины валюты вычитаются все обязательства (кратко- или долгосрочные). В результате получится стоимость в денежном выражении собственного капитала фирмы или ее активов. К преимуществам этого способа можно отнести:

  1. Использование достоверной информации только о действительных активах, которые находятся в собственности компании. Этот метод исключает абстрактность, которая свойственна прочим способам.
  2. В рыночных условиях метод обладает самой полной базой данных.

При этом у способа есть несколько отрицательных черт:

  1. Невозможно учитывать эффективность деятельности фирмы и перспективы ее развития.
  2. Во внимание не принимается ситуация на рынке в плане соотношения предложения и спроса на аналогичные компании.

Рассмотрим, как осуществляется оценка бизнеса затратным подходом на примере. Исходные балансовые данные следующие (в у. е.):

  • ОС - 5000;
  • запасы - 1000;
  • дебиторская задолженность - 1 тыс.;
  • денежные средства - 500;
  • долговые обязательства - 6 тыс.

В соответствии с заключением, составленным специалистом, основные средства компании стоят на 30 % дороже, а запасы сырья и материалов - на 10 % дешевле. Соответственно, 20 % от дебиторской задолженности собрать не удастся. Используя соответствующие коэффициенты, определяют балансовую стоимость:

1000 х 0,8 + 1000 х 0,9 + 5000 х 1,3 + 500 - 6000 = 2700.

Ликвидационная цена

Она определяется только в том случае, когда компания, прекратив выполнять операции, начинает реализовывать свои активы, погашать обязательства. Расчет ликвидационной стоимости позволяет получить наиболее низкий показатель в ценовом уровне. Он отражает минимальную сумму, по которой можно продать компанию.

Способ скорректированной балансовой цены

Он считается одной из разновидностей затратного подхода. Этот способ включает в себя итоговый показатель пересмотра баланса с корректированием остаточной цены активов с учетом инфляционного фактора. При анализе осуществляется переоценка средств. При этом одновременно полученный результат вводится в баланс. Это позволяет определить скорректированную, чистую цену, которая, по своей сути, выступает как показатель собственного капитала фирмы и резерва ее переоценки.

Способ замещения

Он сориентирован исключительно на анализ материальных активов и действует только в отношении капиталоемких компаний. Оценка предполагает подсчет расходов на полное замещение средств предприятия при сохранении текущего хозяйственного профиля. Анализ выполняется в определенной последовательности. Сначала оценке подвергаются бухгалтерские и статистические документы. К ним относят:

  1. Квартальные отчеты.
  2. Статистическую отчетность.
  3. Инвентарные карточки.

По результатам этого комплексного исследования формируется представление о недостаточности или достаточности активов для погашения задолженности. После этого создается имущественная масса для оценки. Отдельно изучаются наиболее/минимально оборотные или ликвидные активы. Затем формируется совокупная сумма задолженности фирмы и составляется календарный график погашения.

Выводы

Затратный подход, базирующийся на анализе баланса компании, позволяет получить достаточно объективные показатели. Как считают некоторые специалисты, он является самым достоверным вариантом в современных нестабильных экономических условиях. Смысл оценки состоит в максимально точном расчете рыночной стоимости предприятия. Анализируются все его активы, в том числе материальные, нематериальные и финансовые.

Этих средств находится под влиянием конъюнктурных изменений и инфляции. Соответственно, она не всегда совпадает с рыночной ценой. Это, в свою очередь, обуславливает необходимость корректировки баланса. Именно для этого осуществляется оценка каждого актива в отдельности.

После определения текущей цены всех обязательств фирмы она вычитается из обоснованного рыночного показателя для всего имущества. Полученный результат и будет той ценой, которая определена затратным подходом. Расчет ликвидационного показателя используется при анализе фирм-банкротов или в случае предполагаемой утраты платежеспособности в ближайшей перспективе. Эта цена показывает количество оставшихся финансовых средств после реализации компании, погашения прямых расходов и прочих затрат.

Нюансы

Следует учесть, что при выполнении оценки недвижимых объектов предприятия специалисты должны иметь в распоряжении:

  1. Строительно-техническую характеристику для каждого сооружения. Она формируется в соответствии с данными техпаспорта, который, в свою очередь, оформляется в БТИ. Кроме этого, к характеристике должны прилагаться сведения отдела капстроительства.
  2. Справочную информацию. Сведения должны быть в том числе и по средствам, которые необходимы на ремонт, и по расходам, связанным с восстановлением.

Стоит также отметить, что стоимость компании, определенная с использованием метода ликвидационной цены, никогда не соответствует реальным суммам. Здесь необходимо обратиться к пункту 9 ФСО. В нем сказано, что ликвидационная стоимость объекта отражает вероятную сумму, по которой возможна его реализация на протяжении периода экспозиции.

по курсу: «Оценка бизнеса»

по теме: « ОЦЕНКА БИЗНЕСА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ. МЕТОД РАСЧЁТА СТОИМОСТИ ЧИСТЫХ АКТИВОВ»

Введение

Продавая предприятие необходимо объективно оценить его возможности увеличивать свою стоимость, быть рентабельным, т.е. приносить доход собственнику. Т.е. необходимо рассчитать рыночную стоимость предприятия – наиболее вероятную цену предприятия, по которой оно будет продано.

Расчет рыночной стоимости предприятия можно проводить тремя принципиально различными подходами: доходным подходом, рыночным (сравнительным) подходом и затратным (имущественным) подходом.

В данной курсовой работе используется затратный подход к оценке, актуальность которого обусловлена в 1-ую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчёта, а также применением методов, традиционных для отечественной экономики к оценке стоимости бизнеса, основанных на анализе стоимости имущества предприятия и его задолженности.

Отсутствие необходимых условий для применения доходного и рыночного подходов обосновывает применение затратного подхода к оценке. Использование рыночного подхода ограничено отсутствием информации о продаже действующих предприятий, что не дает возможность использовать метод сделок. «Слабый» фондовый рынок ограничивает возможность применения метода рынка капиталов. А отсутствие рыночной информации о финансово-хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому, исключает возможность использования метода оценочных мультипликаторов.

Отсутствие необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов. Ограничивает применение методов доходного подхода (метода капитализации и метода дисконтирования денежных потоков)

Основная цель данной курсовой работы – оценить предприятие, определив его рыночную стоимость на текущий период.

Для достижения поставленной цели определены следующие задачи :

· Изучить теоретические аспекты оценки бизнеса доходным, имущественным и рыночным подходами.

· Определить положительные и отрицательные стороны применения имущественного подхода к оценке бизнеса.

· Выявить особенности применения данного подхода и в современных рыночных условиях, и на предприятии.

Объектом исследования в данной курсовой работе является применение затратного подхода к оценке бизнеса.

Предметом исследования является применение метода расчета стоимости чистых активов на предприятии.

Глава 1. Теоретические аспекты имущественного подхода к оценке бизнеса

1.1. Сущность и сфера применения имущественного подхода

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком вста­ет задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществ­ления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется теку­щая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимо­сти суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного ка­питала предприятия.

Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Базовая формула в имущественном (затратном) подходе является: Соб­ственный капитал = Активы - Обязательства.

Данный поход представлен двумя основными методами:

методом чистых активов; методом ликвидационной стоимости.

Сфера применения

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

При оценке государственных объектов;

При расчете стоимости имущества, которое предназначено для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

При переоценке основных фондов для бухгалтерского учета;

При оценке в целях налогообложения и страхования при судебном разделе имущества;

При распродаже имущества на открытых торгах.

1.2. Преимущества и недостатки имущественного подхода

Преимущества:

· основывается на оценке имеющихся активов, т. е. имеет объективную основу;

· при оценке отдельных составляющих активов могут использоваться все три подхода к оценке: доходный, затратный и рыночный.

Недостатки:

· статичен, т.е. не учитывает перспектив развития бизнеса;

· не принимает во внимание основные финансово – экономические показатели деятельности оцениваемого предприятия.

1.3. Основные этапы расчета стоимости бизнеса методом чистых активов

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудо­вания.

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6. Оценивается дебиторская задолженность.

7. Оцениваются расходы будущих периодов.

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

1.4 Оценка недвижимого имущества предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

Оценка недвижимого имущества предприятия может быть дана с применением трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

1.4.1.Применение доходного подхода

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает два ме­тода:

Метод капитализации доходов;

Метод дисконтированных денежных потоков.

Капитализация дохода представляет собой совокупность методов и приемов, позволяющая оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной возможности приносить доход. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимос­ти, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью мо­гут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сда­чи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Он представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредитованию, если таковое имеет место, и учета амортизационных отчислений. Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации,

Где С – текущая стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

СК – ставка капитализации.

Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы. И других доходов последнего до даты оценки года. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД =П * Са , где

П - площадь, сдаваемая в аренду,

Са - арендная ставка за 1 квадратный метр.

То есть ПВД оцениваетсяна основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различия между ними. Если объекты сходны за исключением одного или нескольких существенных компонентов, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Однако, полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (недозагруженности) объекта собственности, недосбора арендной платы. То есть оцениваются предполагаемые потери от недоиспользова­ния объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери .

Для получения ЧОД проводится анализ расходов. Расходы владельца представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называ­ются операционными (эксплуатационные) расходы.